La résiliation amiable d’un bail commercial est la rupture anticipée du contrat par accord mutuel entre le bailleur et le locataire, sur le fondement de l’article 1193 du Code civil. Elle peut intervenir à tout moment, sans attendre les échéances triennales ni engager de procédure judiciaire. Sa validité suppose un accord clair sur les conditions du départ, et son efficacité dépend du respect d’une procédure précise lorsque des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce (article L143-2 du Code de commerce).
Le cabinet Clément Poirier, avocat en baux commerciaux à Toulouse, vous informe.
Qu’est-ce que la résiliation amiable du bail commercial ?
Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Sa durée minimale est de neuf ans, et le locataire dispose d’une faculté de résiliation à l’expiration de chaque période triennale. Le bailleur dispose lui aussi d’une faculté de résiliation triennale dans des cas strictement encadrés par la loi. En dehors de ces échéances, aucune des deux parties ne peut mettre fin unilatéralement au bail sauf à engager une procédure judiciaire fondée sur un manquement contractuel.
La résiliation amiable permet de mettre fin au bail par la volonté commune des deux parties. Elle ne requiert aucune justification particulière : bailleur et locataire sont libres de mettre fin à leur relation contractuelle pour n’importe quel motif, ou sans motif, dès lors qu’ils sont d’accord.
| Résiliation amiable | Résiliation triennale | Résiliation judiciaire | |
| Initiative | Accord mutuel | Locataire voire bailleur dans certains cas | Bailleur ou locataire |
| Moment | À tout moment | Fin de chaque période de 3 ans | À tout moment en cas de manquement grave |
| Motif requis | Non | Non pour le locataire, oui pour le bailleur | Oui (manquement contractuel) |
| Procédure | Convention écrite | Congé + préavis 6 mois | Assignation judiciaire |
| Délai | Librement fixé | Minimum 6 mois | Plusieurs mois à 2 ans |
Les conditions de la résiliation amiable
La résiliation amiable ne nécessite pas d’acte notarié. La convention peut prendre la forme d’un protocole d’accord ou d’un avenant, dès lors qu’elle est signée par les deux parties.
Les parties doivent régler entre elles plusieurs points : le solde des loyers et des charges à la date d’effet, le sort du dépôt de garantie, les conditions de restitution des locaux et, le cas échéant, le versement d’une indemnité de résiliation.
La résiliation peut également être conclue sous condition suspensive. Les parties peuvent par exemple subordonner la résiliation à la conclusion d’un nouveau bail avec un successeur présenté par le locataire, ou entre elles-mêmes, lorsqu’elles souhaitent repartir sur de nouvelles bases contractuelles.
L’indemnité de résiliation
Le versement d’une indemnité n’est ni automatique ni obligatoire. Lorsqu’elle est prévue, elle peut compenser le préjudice subi par le locataire du fait de son départ anticipé, la valeur de son droit au bail ou ses frais de réinstallation. Son montant est librement fixé par les parties, aucun barème légal n’existant en la matière.
Cette indemnité se distingue de l’indemnité d’éviction. Elle relève du seul accord des parties et n’obéit pas aux règles du statut des baux commerciaux qui encadrent l’indemnité due en cas de refus de renouvellement.
| Attention : La résiliation amiable peut être subordonnée à la signature d’un nouveau bail avec un successeur présenté par le locataire. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation admet que le bailleur puisse modifier les conditions de la nouvelle convention, sauf abus de droit (Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, n° 06-15.544). Cette liberté n’est donc pas sans limite : une condition qui placerait le locataire sous le seul arbitre du bailleur, ou dont l’exercice révélerait une intention de nuire, expose à la reconnaissance d’un abus. La rédaction de la condition suspensive mérite à ce titre une attention particulière. |
Que doit contenir la convention de résiliation ?
La résiliation amiable ne nécessite pas d’acte notarié. Elle peut être formalisée par un acte sous seing privé mais un accord écrit est indispensable : en effet, un accord verbal est pratiquement impossible à prouver en cas de litige, et il expose les deux parties à des difficultés considérables. Il peut prendre la forme d’un protocole d’accord ou d’un avenant.
La convention doit a minima contenir les éléments suivants :
- La date d’effet de la résiliation : elle doit être précise, ferme, et cohérente avec le délai d’un mois imposé par la notification aux créanciers inscrits le cas échéant.
- Les conditions de restitution des locaux : état des lieux de sortie contradictoire, obligations de remise en état à la charge du locataire, et délai fixé pour libérer les lieux.
- Le sort du dépôt de garantie : restitution intégrale, déduction des sommes éventuellement dues, et délai de remboursement.
- Le règlement des loyers et charges en cours : apurement complet de la situation locative à la date d’effet.
- L’indemnité de résiliation le cas échéant : son montant, ses modalités de paiement, et son caractère définitif et libératoire.
- La clause de renonciation réciproque aux recours : les parties renoncent à tout recours l’une contre l’autre au titre du bail résilié, pour quelque cause que ce soit.
- La clause suspensive liée aux créanciers inscrits : si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, la résiliation ne prend effet qu’un mois après leur notification. La convention peut être conclue sous condition suspensive de l’absence d’opposition dans ce délai.
| Bon à savoir : Il est recommandé de faire enregistrer la convention auprès du service des impôts des entreprises. L’enregistrement lui confère une date certaine opposable aux tiers et produit des effets fiscaux pour les deux parties notamment sur le traitement de l’indemnité versée. |
L’obligation de notifier la résiliation aux créanciers inscrits
Lorsque le fonds de commerce exploité dans les locaux est grevé d’inscriptions (nantissement, privilège du vendeur de fonds), la résiliation amiable est soumise à une obligation spécifique. En vertu de l’article L143-2 du Code de commerce (modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2023) :
« La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions. »
En pratique, la notification incombe au bailleur. Elle doit être adressée à chaque créancier au domicile déclaré dans son inscription. Pendant ce délai d’un mois, les créanciers inscrits peuvent exercer leurs droits et notamment s’opposer à la résiliation si celle-ci leur cause un préjudice.
Avant de signer la convention, il est donc indispensable de vérifier l’existence d’éventuelles inscriptions en levant un état des nantissements auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépendent les locaux. Si aucune inscription n’existe, la notification n’est pas nécessaire et la résiliation prend effet à la date prévue par la convention.
Les effets de la résiliation amiable du bail commercial
Conformément à l’article 1229 du Code civil, la résiliation d’un contrat à exécution successive (ce qu’est le bail) ne produit ses effets que pour l’avenir. Les loyers et charges régulièrement payés pour la période antérieure ne sont pas restitués : chaque partie a obtenu la contrepartie de ses prestations passées.
En revanche, à compter de la date d’effet de la résiliation :
- le bail prend fin et le locataire n’est plus tenu d’aucune obligation contractuelle pour l’avenir ;
- le bailleur récupère la jouissance libre des locaux ;
- le locataire perd son droit au renouvellement et ne peut plus prétendre à une indemnité d’éviction sauf si la convention le prévoit expressément ;
- les garanties accessoires au bail (cautionnement, garantie autonome) prennent en principe fin, sauf stipulation contraire.
Les points de vigilance avant de signer une résiliation amiable du bail commercial
Checklist à destination du bailleur :
✔ Vérifier l’existence de créanciers inscrits sur le fonds (état des nantissements au greffe)
✔ Prévoir un délai d’effet cohérent avec la notification aux créanciers si nécessaire (minimum 1 mois)
✔ Formaliser la convention par écrit avec toutes les mentions essentielles
✔ Faire enregistrer la convention auprès du service des impôts
✔ S’assurer de l’apurement complet de la situation locative avant la date d’effet
✔ Prévoir un état des lieux de sortie contradictoire à la date de restitution
✔ Vérifier le sort des garanties accessoires au bail (caution, dépôt de garantie)
✔ Rédiger avec soin toute condition suspensive plaçant le locataire sous le seul arbitre du bailleur
La résiliation amiable est la voie la plus souple pour mettre fin à un bail commercial avant son terme. Sa solidité repose entièrement sur la convention signée : une clause oubliée, un dépôt de garantie mal réglé ou une notification aux créanciers omise peuvent transformer une sortie sereine en contentieux long et coûteux.
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FAQ : Résiliation amiable du bail commercial
Un bailleur peut-il forcer son locataire à quitter les locaux avant le terme du bail ?
Non, sauf dans les cas prévus par la loi. L’article L145-4 du Code de commerce lui permet de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans des hypothèses limitativement énumérées, notamment pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou de renouvellement urbain. Il peut par ailleurs agir en résiliation judiciaire ou mettre en œuvre une clause résolutoire en cas de manquement du locataire. En dehors de ces cas, le départ anticipé suppose l’accord exprès du locataire.
Faut-il un acte notarié pour résilier amiablement un bail commercial ?
Non. La résiliation amiable peut être formalisée par un simple acte sous seing privé c’est-à-dire une convention rédigée et signée par les deux parties. L’acte notarié n’est pas obligatoire mais il peut être envisagé dans certaines situations. Dans tous les cas, l’enregistrement de la convention auprès des services fiscaux est recommandé pour lui conférer une date certaine.
La notification aux créanciers est-elle obligatoire avant de résilier amiablement un bail commercial ?
Uniquement si le fonds de commerce fait l’objet d’inscriptions formelles au greffe du tribunal de commerce, c’est-à-dire si un nantissement ou un privilège du vendeur de fonds a été régulièrement publié. Dans ce cas, la résiliation ne devient définitive qu’un mois après notification aux créanciers inscrits. En revanche, la simple existence de créanciers de l’entreprise ne suffit pas à déclencher cette obligation : seules les inscriptions formellement publiées au greffe sont concernées. Avant de signer la convention, vérifiez ce point en levant un état des nantissements auprès du greffe compétent.
Le locataire qui accepte la résiliation amiable conserve-t-il un droit à l’indemnité d’éviction ?
Non, sauf si la convention le prévoit expressément. En acceptant la résiliation amiable, le locataire renonce à son droit au renouvellement et, par voie de conséquence, à l’indemnité d’éviction que lui aurait ouverte un refus de renouvellement du bailleur. C’est pourquoi l’indemnité de résiliation négociée dans la convention peut constituer la contrepartie de cette renonciation.
À partir de quand la résiliation amiable prend-elle effet ?
À la date librement fixée par les parties dans la convention, sous réserve du respect du délai d’un mois à compter de la notification aux créanciers inscrits, lorsque cette notification est obligatoire. Si aucun créancier n’est inscrit, la date d’effet est celle figurant dans la convention, sans délai imposé.
