Loyers impayés depuis plusieurs mois, locaux sous-loués sans autorisation, activité exercée hors destination prévue au bail : face à un locataire défaillant, le bailleur dispose de plusieurs voies pour mettre fin au contrat. L’article L145-41 du Code de commerce encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire, tandis que les articles 1227 et 1228 du Code civil ouvrent la voie d’une résiliation judiciaire. Mais le choix de la procédure n’est pas anodin. En effet, les deux méthodes obéissent à des logiques différentes, avec des délais, des risques et des résultats distincts.
Maître Clément Poirier vous explique comment choisir la procédure adaptée à votre situation, la conduire dans les formes requises et éviter les erreurs les plus fréquentes.
Les manquements qui peuvent justifier la résiliation du bail commercial
Tous les manquements du locataire n’ouvrent pas les mêmes droits au bailleur.
Les manquements à des obligations pécuniaires
Ils sont les plus fréquents, parmi eux :
- le non-paiement du loyer ou des charges à l’échéance ;
- le non-paiement de la taxe foncière ou des autres charges refacturées ;
- le défaut de reconstitution du dépôt de garantie après une révision du loyer.
Les manquements à des obligations contractuelles non pécuniaires
Il peut s’agir de :
- la sous-location sans autorisation du bailleur ;
- l’exercice d’une activité hors destination des lieux ;
- le défaut d’assurance des risques locatifs ;
- les travaux non autorisés ou une dégradation des locaux ;
- la cessation d’exploitation du fonds de commerce ;
- le trouble de jouissance causé aux autres occupants de l’immeuble.
Bon à savoir :
Cette distinction est fondamentale : en cas de procédure collective du locataire, seule la résiliation pour manquement non pécuniaire peut être poursuivie librement par le bailleur. En cas d’impayés, les règles sont radicalement différentes.
La clause résolutoire : la voie contractuelle rapide
La clause résolutoire est une stipulation du bail qui prévoit la résiliation automatique et de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations expressément visées.
Elle dispense le bailleur de démontrer la gravité du manquement devant le juge : en effet, dès lors que la procédure est respectée et que le locataire ne régularise pas, la résiliation est acquise.
C’est la force de cette méthode mais c’est aussi pourquoi son régime, encadré par l’article L145-41 du Code de commerce, est particulièrement exigeant sur le plan formel.
La procédure se déroule en trois temps.
La délivrance du commandement
Le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer ou une sommation d’exécuter par acte de commissaire de justice (une simple lettre recommandée ne produit aucun effet à ce stade). Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation et reproduire les clauses du bail expressément visées.
L’expiration du délai d’un mois
Si le locataire ne régularise pas la situation dans le délai d’un mois, la résiliation est acquise de plein droit. Pendant cette période, le locataire peut toutefois saisir le juge pour obtenir des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial, tant qu’aucune décision définitive n’a été rendue.
Attention :
Depuis la loi n°2026-403 du 26 mai 2026, ces délais et cette suspension sont conditionnés à la démonstration par le preneur de sa capacité à apurer sa dette et à la reprise effective du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
La constatation judiciaire
Le bailleur saisit le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause et non la prononcer : le juge ne fait que vérifier que les conditions étaient bien réunies et que la procédure a été respectée.
Bon à savoir :
L’absence de clause résolutoire dans le bail, ou le fait que la clause ne vise pas le manquement constaté, ne prive pas le bailleur de tout recours. La résiliation judiciaire reste ouverte en toutes circonstances, y compris lorsqu’une clause résolutoire existe, en vertu de l’article 1227 du Code civil.
La résiliation judiciaire : la voie alternative
Fondement légal et conditions
La résiliation judiciaire du bail commercial trouve son fondement dans les articles 1224 et 1227 du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
Elle suppose que le bailleur démontre un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations contractuelles.
Contrairement à la clause résolutoire, aucune mise en demeure préalable n’est légalement obligatoire avant d’assigner le locataire.
En pratique cependant, une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec accusé de réception est fortement recommandée : elle constitue alors un élément de preuve du manquement et de la persistance de l’inexécution, particulièrement utile devant le juge.
La juridiction compétente
Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent pour prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial.
Deux points essentiels à retenir :
- Le tribunal de commerce n’est pas compétent en matière de baux commerciaux : la compétence relève du tribunal judiciaire exclusivement.
- Alors qu’il peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Les pouvoirs souverains du juge
L’article 1228 du Code civil confère au juge un pouvoir d’appréciation souverain. Face à une demande en résiliation, il peut ainsi :
- prononcer la résiliation si le manquement est suffisamment grave ou en constater l’acquisition si une clause résolutoire a déjà joué ;
- ordonner l’exécution du contrat en accordant un délai au locataire pour se mettre en conformité ;
- allouer seulement des dommages et intérêts sans prononcer la résiliation.
Attention :
En pratique, l’appréciation de la gravité de l’infraction est l’un des enjeux de l’action en résiliation du bail. A l’inverse, le juge ne tient pas compte du critère de gravité lorsqu’il est question du constat de l’acquisition d’une clause résolutoire.
Clause résolutoire ou résiliation judiciaire : quelle voie choisir ?
| Clause résolutoire | Résiliation judiciaire | |
| Fondement | Art. L145-41 C. com. | Art. 1227 C. civ. |
| Condition procédurale | Commandement obligatoire (par acte extrajudiciaire) | Aucune (l’assignation suffit) |
| Appréciation de la gravité du manquement | Non : résiliation de plein droit | Oui : appréciation souveraine du juge |
| Juge compétent | Juge des référés (constatation) | Tribunal judiciaire (au fond) |
| Délai de procédure | Plus rapide | Plusieurs mois minimum |
| Issue | Prévisible si procédure respectée | Incertaine |
| Condition | Manquement visé par une clause insérée au bail | Manquement suffisamment grave |
Le cas particulier des procédures collectives
L’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire) à l’encontre du locataire constitue l’un des pièges les plus redoutables pour le bailleur en cours de procédure.
L’arrêt automatique des poursuites
L’article L622-21 du Code de commerce dispose que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice tendant :
- à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
- à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Dès lors, si le locataire fait l’objet d’un redressement judiciaire alors que le bailleur a engagé une procédure de clause résolutoire ou une résiliation judiciaire fondée sur des impayés nés avant le jugement d’ouverture, la procédure est automatiquement arrêtée. Le bailleur doit alors déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans le délai de deux mois qui suit la publication du jugement d’ouverture.
Ce qui reste possible
Toutefois, l’arrêt des poursuites ne couvre pas toutes les situations :
- Une action en résiliation fondée sur le non-respect d’une obligation non pécuniaire (défaut d’exploitation, sous-location non autorisée, violation de destination) n’est pas visée par l’article L622-21 et peut être engagée ou poursuivie après le jugement d’ouverture.
- Comme l’a rappelé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n°21-15.336), si la clause résolutoire a été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture, le bailleur peut poursuivre l’expulsion.
| Attention : C’est l’un des points les plus techniques du droit des baux commerciaux. Un bailleur qui reçoit la notification d’un jugement d’ouverture alors que sa procédure est en cours doit immédiatement vérifier avec son avocat si la résiliation est acquise ou non avant ce jugement. La frontière entre les actes réguliers antérieurs et les actes postérieurs est source de contentieux fréquents. |
De la résiliation à l’expulsion : la chronologie complète
La résiliation du bail, qu’elle résulte de l’acquisition de la clause résolutoire ou d’un jugement, ne met pas fin automatiquement à l’occupation des locaux. Elle ouvre le droit à l’expulsion, qui suit une procédure distincte.
Le commandement de quitter les lieux
Après obtention de la décision judiciaire, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux par acte de commissaire de justice. Contrairement au bail d’habitation, aucun délai incompressible de deux mois ne s’impose en matière commerciale. Le commandement précise toutefois la date à laquelle les locaux doivent être libérés.
| Bon à savoir : Le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais supplémentaires, dans la limite d’un an (articles L412-3 et L412-4 du CPCE), à condition de justifier que la recherche de nouveaux locaux ne peut s’effectuer dans des conditions normales. |
L’indemnité d’occupation
Elle se substitue au loyer à compter de la date de résiliation. Elle est calculée sur la valeur locative réelle des locaux, qui peut être supérieure ou inférieure au loyer contractuel, et reste due jusqu’à la libération effective des lieux.
Son montant est généralement prévu dans le bail et peut faire l’objet d’une fixation par le juge.
Le concours de la force publique
Si le locataire refuse de quitter les lieux malgré le commandement, le bailleur doit solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. Ce délai supplémentaire, plusieurs semaines à plusieurs mois selon les ressorts, doit être anticipé dans la stratégie du bailleur.
En pratique, une procédure en clause résolutoire non contestée peut s’étendre de 4 à 8 mois entre la délivrance du commandement de payer et la libération effective des locaux.
Une résiliation judiciaire au fond implique généralement une durée plus longue, en moyenne autour de 24 mois, selon la complexité du dossier et le degré de contestation du locataire, voire davantage en cas de demande de délais ou d’engorgement de la juridiction compétente.
| Attention : Ces délais sont donnés à titre indicatif et peuvent fortement varier. Ils dépendent notamment du ressort judiciaire, de la charge des tribunaux et du comportement des parties. |
La résiliation d’un bail commercial pour manquement du locataire ne laisse pas de place à l’approximation : chaque étape, (choix de la voie procédurale, rédaction du commandement, gestion d’une éventuelle procédure collective) obéit à des règles formelles dont le non-respect peut anéantir des mois de procédure. À cela s’ajoutent des enjeux financiers, souvent considérables : loyers impayés, frais de procédure, et parfois plusieurs années avant de récupérer effectivement les locaux.
Le cabinet Clément Poirier, avocat en baux commerciaux à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser votre démarche et défendre vos intérêts.
FAQ : Résiliation du bail commercial pour manquement
Dans quels cas le bailleur peut-il résilier un bail commercial pour manquement du locataire ?
Le bailleur peut engager une procédure de résiliation dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles : impayés de loyer ou de charges, sous-location non autorisée, exercice d’une activité hors destination, dégradation des locaux, défaut d’assurance, ou cessation d’exploitation. Selon la nature du manquement et le contenu du bail, il peut recourir à la clause résolutoire (si le manquement est expressément visé) ou à la résiliation judiciaire.
Quelle est la différence entre clause résolutoire et résiliation judiciaire ?
La clause résolutoire opère de plein droit : si le locataire ne régularise pas dans le délai d’un mois suivant un commandement, le bail est résilié automatiquement, sans que le juge ait à apprécier la gravité du manquement. La résiliation judiciaire, fondée sur les articles 1227 et 1228 du Code civil, suppose une action au fond devant le tribunal judiciaire : le juge apprécie souverainement la gravité du manquement et peut ordonner l’exécution du contrat plutôt que sa résiliation.
Le bailleur peut-il résilier le bail si le locataire est en redressement judiciaire ?
L’ouverture d’un redressement judiciaire suspend automatiquement les poursuites tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement (article L622-21 du Code de commerce). En revanche, une résiliation fondée sur un manquement non pécuniaire (défaut d’exploitation, sous-location illicite, etc.) peut être engagée ou poursuivie. Si la clause résolutoire a été constatée par décision définitive avant le jugement d’ouverture, le bailleur peut poursuivre l’expulsion.
Combien de temps dure une procédure de résiliation pour impayés ?
En clause résolutoire non contestée, le délai global entre le commandement de payer et la libération des locaux est généralement de 4 à 8 mois. En résiliation judiciaire au fond, la procédure prend entre 12 et 24 mois selon la complexité du dossier. Ces délais peuvent être allongés si le locataire demande des délais de grâce ou conteste la régularité de la procédure.
Peut-on résilier un bail commercial sans clause résolutoire ?
Oui. L’article 1227 du Code civil permet de demander la résiliation judiciaire du bail en toutes circonstances, même en l’absence de clause résolutoire et même si une telle clause existe mais ne vise pas le manquement constaté. Le bailleur assigne directement le locataire devant le tribunal judiciaire, sans mise en demeure préalable obligatoire. Le juge apprécie alors la gravité du manquement.
