Le droit au renouvellement du bail commercial est le droit pour le locataire d’exiger, à l’expiration de son bail, la conclusion d’un nouveau contrat de neuf ans. Consacré par les articles L145-8 à L145-12 du Code de commerce, il est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y faire obstacle. Pour en bénéficier, le locataire doit remplir trois conditions cumulatives (propriété du fonds, exploitation effective des trois dernières années, et immatriculation au RCS ou au RNE) et respecter un formalisme précis sous peine de perdre définitivement ce droit.
Alors que votre bail commercial touche à sa fin, vous ignorez si vous devez attendre que votre bailleur se manifeste ou s’il vous faut prendre les devants ? Le droit au renouvellement du bail commercial est l’une des protections les plus importantes du statut des baux commerciaux. Mais, c’est aussi l’une des procédures les plus exposées aux erreurs : un délai mal anticipé, une demande incomplète ou une condition non remplie peuvent suffire à compromettre un droit pourtant garanti par la loi.
Maître Clément Poirier vous explique les conditions à remplir, la procédure à suivre et les recours disponibles en cas de refus du bailleur de renouveler le bail.
Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail commercial, également désigné sous le terme de propriété commerciale, est consacré par les articles L145-8 à L145-12 du Code de commerce. Il permet au locataire d’exiger, à l’expiration de son bail, la conclusion d’un nouveau contrat.
Ce droit est d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause insérée dans le bail ne peut y faire obstacle par avance. Il repose sur une logique de protection de l’activité commerciale : le locataire qui a investi dans le développement de son fonds dans un emplacement donné a un intérêt légitime à pouvoir y rester, dès lors qu’il remplit ses obligations.
À l’expiration du bail, trois situations peuvent se présenter :
- le bailleur envoie un congé au locataire avec offre de renouvellement ;
- le locataire adresse lui-même une demande de renouvellement ;
- aucune des deux parties ne se manifeste : le bail se prolonge alors automatiquement pour une durée indéterminée. C’est ce que l’on appelle la tacite prolongation.
Bon à savoir :
La prolongation tacite n’est pas un renouvellement. Pendant cette période, le bailleur peut délivrer un congé à tout moment, sous réserve d’un préavis d’au moins six mois qui prend effet le dernier jour d’un trimestre civil. Pour le locataire, il est généralement préférable de formaliser le renouvellement plutôt que de laisser la situation se prolonger indéfiniment.
Les conditions à remplir pour bénéficier du renouvellement
Le droit au renouvellement n’est pas automatique. Il suppose que le locataire remplisse plusieurs conditions cumulatives, appréciées au moment de la demande de renouvellement ou à la date du congé délivré par le bailleur.
Être propriétaire du fonds exploité dans les lieux
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués (article L145-8 du Code de commerce). Cette condition exclut en principe le locataire-gérant, qui n’est pas propriétaire du fonds qu’il exploite, sauf si les conditions légales de la location-gérance sont réunies et que le bailleur l’a autorisée.
En cas de cession du fonds ou du droit au bail, le cessionnaire se substitue au cédant dans ses droits et bénéficie alors du droit au renouvellement, à condition de remplir lui-même les conditions requises.
Exploiter effectivement le fonds de commerce dans les lieux
Le locataire doit également justifier d’une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui précèdent l’expiration du bail ou sa prolongation. Une exploitation interrompue, fictive ou exercée dans d’autres locaux peut priver le locataire de ce droit.
Une cessation temporaire d’activité peut en revanche être tolérée si elle est justifiée par un motif légitime tel que des travaux, une maladie ou la force majeure. En revanche, une fermeture prolongée sans motif sérieux expose le locataire à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Être immatriculé au RCS ou au Registre National des Entreprises
Enfin, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou, pour les artisans, au Registre National des Entreprises (RNE). Cette immatriculation doit être en cours à la date de la demande de renouvellement ou à celle du congé délivré par le bailleur.
Une immatriculation tardive ou une radiation antérieure à la demande peuvent ainsi entraîner la perte du droit au renouvellement. La vigilance est ainsi de mise lors des opérations de restructuration juridique ou de cession.
Bon à savoir
Pour les entreprises exploitant plusieurs établissements (c’est le cas notamment des enseignes disposant d’un réseau de magasins), la condition d’immatriculation s’apprécie fonds de commerce par fonds de commerce. Chaque établissement doit donc faire l’objet d’une immatriculation propre au registre du commerce et des sociétés (établissement principal ou secondaire). À défaut, le droit au renouvellement peut être refusé pour le local concerné, même si la société est régulièrement immatriculée par ailleurs.
La procédure de renouvellement : qui fait quoi, et quand ?
Le bailleur prend l’initiative : le congé avec offre de renouvellement
Le bailleur peut, à l’approche de l’échéance du bail, adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement. Ce congé doit être délivré par acte extrajudiciaire (exploit de commissaire de justice), au moins six mois avant la date d’expiration du bail (article L145-9 du Code de commerce).
Il peut alors proposer un nouveau loyer, calculé en fonction de la valeur locative ou de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon la situation.
Face à ce congé, le locataire dispose de trois options :
- Accepter le renouvellement et le loyer proposé : l’accord peut être exprès (par acte extrajudiciaire ou LRAR) ou tacite, par exemple en réglant spontanément le nouveau montant demandé.
- Accepter le renouvellement tout en contestant le loyer : le locataire accepte de rester dans les locaux mais refuse le montant proposé. Les parties tentent alors de s’accorder à l’amiable et, à défaut, la partie qui a le plus intérêt devra saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer.
- Refuser le renouvellement : le locataire choisit de quitter les locaux. Le bail prend fin à l’échéance sans qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due par le bailleur.
Le locataire prend l’initiative : la demande de renouvellement
En l’absence de congé du bailleur, le locataire peut lui-même demander le renouvellement.
La demande doit alors être adressée au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), selon le choix du locataire (article L145-10 du Code de commerce, modifié par la loi Macron du 6 août 2015). Elle peut être formulée dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.
À compter de la réception de cette demande, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître sa réponse par acte extrajudiciaire. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions en vigueur.
Attention :
L’acceptation du principe du renouvellement par le silence du bailleur ne vaut pas accord sur le montant du loyer. En l’absence d’accord sur le loyer, il faudra recourir à la procédure de fixation judiciaire devant le juge des loyers commerciaux.
Exemple : la tacite prolongation et le risque du congé tardif
Un bail commercial conclu le 1ᵉʳ juillet 2017 arrive à terme le 30 juin 2026. Dans la mesure où ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent, le bail se prolonge tacitement. Le bailleur décide de donner congé avec refus de renouvellement le 1ᵉʳ août 2026. Ce congé prend effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du préavis de six mois, soit le 31 mars 2027. Le locataire n’a que peu de temps pour réagir et organiser son départ ou contester le congé.
Le contenu du bail renouvelé
Lorsque le renouvellement est accepté, un nouveau contrat est conclu pour une durée de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12 du Code de commerce). Mais attention, il prend alors effet à la date d’expiration du bail précédent, et non à la date de signature du nouveau contrat.
Les clauses du bail précédent sont en principe reconduites. Les parties peuvent toutefois s’accorder pour en modifier certaines : répartition des charges, activités autorisées, travaux.
Le montant du loyer renouvelé suit en principe deux régimes :
- Loyer plafonné
Lorsque le bail avait une durée de neuf ans ou moins et qu’aucune modification notable des éléments de la valeur locative n’est intervenue depuis la dernière fixation, le loyer ne peut augmenter que dans la proportion de la variation de l’ILC ou de l’ILAT sur la durée du bail écoulé. Ce mécanisme protège le locataire contre des hausses excessives.
- Loyer déplafonné
Dans certains cas, le loyer peut être fixé à la valeur locative réelle, sans plafond. Les principales situations qui ouvrent droit au déplafonnement sont la modification notable d’un des éléments de la valeur locative (état des locaux, facteurs de commercialité, obligations des parties…) ou une durée du bail supérieure à neuf ans, un bail qui s’est tacitement prolongé depuis plus de 12 ans ou encore notamment lorsque le bail porte sur des locaux spécifique (usage de bureaux, locaux monovalents…). La hausse résultant du déplafonnement est toutefois lissée à 10 % du loyer acquitté l’année précédente dans certaines de ces hypothèses.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, puis le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire.
Refus de renouvellement : droits et recours du locataire
Refus avec indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais sauf motif grave et légitime imputable au locataire, ce refus ouvre de plein droit le versement d’une indemnité d’éviction (article L145-14 du Code de commerce). Cette indemnité vise à compenser le préjudice causé par la perte du local et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation pour un fonds équivalent.
Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal judiciaire, soit pour contester le refus, soit pour réclamer le paiement de l’indemnité (article L145-60 du Code de commerce). Ce délai est impératif : passé ce terme, toute action est forclose.
Refus sans indemnité d’éviction : les motifs graves et légitimes
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (articles L145-17 et suivants du Code de commerce). Les cas les plus fréquents sont le non-paiement répété des loyers, la violation d’une clause du bail (sous-location non autorisée, changement d’activité sans accord, dégradation des locaux) ou la cessation d’activité sans motif légitime.
Ces motifs doivent être réels et prouvés. En effet, le bailleur qui invoque un motif grave sans en apporter la preuve s’expose au versement de l’indemnité d’éviction.
Le droit de repentir du bailleur
Après avoir refusé le renouvellement, le bailleur dispose toutefois d’un droit de repentir (article L145-58 du Code de commerce). Ce mécanisme lui permet, une fois l’indemnité d’éviction fixée par le juge, de renoncer à son refus et de consentir au renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter les frais d’instance. Il dispose pour cela d’un délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, à la double condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre local destiné à sa réinstallation. Ce mécanisme protège le locataire contre une éviction sans compensation, et offre au bailleur une issue de secours s’il reconsidère sa décision après avoir pris connaissance du montant de l’indemnité.
Droit au renouvellement du bail commercial et points de vigilance
La déspécialisation
Si le locataire a obtenu une autorisation de déspécialisation en cours de bail, c’est-à-dire s’il a étendu ou modifié son activité, le bail renouvelé devra tenir compte de cette évolution. La déspécialisation peut avoir une incidence sur le montant du loyer renouvelé, notamment en permettant au bailleur de demander un déplafonnement.
Le renouvellement amiable
Rien n’interdit aux parties de négocier et de signer un nouveau bail avant l’expiration du bail en cours. Ce renouvellement amiable peut être une solution souple pour adapter les conditions du bail sans passer par une procédure formelle. Il convient toutefois de veiller à ce que ce nouveau bail ne soit pas requalifié en avenant, ce qui pourrait avoir des conséquences sur le calcul de la durée et les droits associés.
Les tribunaux des activités économiques
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et jusqu’au 31 décembre 2028, les tribunaux des activités économiques (TAE) sont, à titre expérimental et dans certaines villes, compétents pour les litiges sur les baux commerciaux lorsqu’une procédure collective est en cours. C’est notamment le cas à Paris, Lyon, Marseille, Nanterre, ou encore Versailles.
Le droit au renouvellement du bail commercial est protecteur mais il n’est pas inconditionnel. Un défaut d’immatriculation, une exploitation interrompue sans motif ou une demande formulée hors délai peuvent suffire à le compromettre. Face à un bailleur qui refuse le renouvellement ou propose des conditions inacceptables, des recours existent mais ils supposent d’agir vite et dans les formes requises.
Vous approchez de l’échéance de votre bail ou avez reçu un congé de votre bailleur ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser vos droits et défendre vos intérêts. Contactez-nous !
FAQ — Droit au renouvellement du bail commercial
Que se passe-t-il si je ne demande pas le renouvellement à l’expiration de mon bail ?
Si ni vous ni votre bailleur ne prenez d’initiative, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Vous continuez à occuper les locaux aux mêmes conditions. Toutefois, le bailleur peut mettre fin à cette prolongation à tout moment en vous délivrant un congé avec un préavis d’au moins six mois, pour le dernier jour d’un trimestre civil. Il est généralement préférable, surtout pour le locataire, de formaliser le renouvellement plutôt que de laisser la situation se prolonger.
Mon bailleur peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement ?
Oui, mais dans des limites définies par la loi. En principe, le loyer renouvelé est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT sur la durée du bail écoulé. Le déplafonnement, qui permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle, n’est possible que dans des cas précis : modification notable des éléments de la valeur locative,durée du bail initial supérieure à neuf ans, bail tacitement prolongé depuis plus de 12 ans, bail à usage exclusif de bureaux ou locaux monovalents… En cas de désaccord, vous pouvez saisir le juge des loyers commerciaux.
Mon bailleur a refusé le renouvellement sans me donner de motif. Ai-je droit à une indemnité ?
Oui. Si le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer une faute de votre part, il doit vous verser une indemnité d’éviction. Vous disposez de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour en réclamer le paiement devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, toute action est forclose.
Puis-je perdre mon droit au renouvellement si j’ai sous-loué sans autorisation ?
Oui. La sous-location non autorisée constitue une violation du bail et peut être invoquée par le bailleur comme motif grave et légitime pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction. Vous devez obtenir l’accord écrit du bailleur avant toute sous-location.
Quelle est la forme requise pour ma demande de renouvellement ?
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le locataire peut adresser sa demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), selon son choix (article L145-10 du Code de commerce). La demande doit, à peine de nullité, reproduire les mentions légales imposées par cet article. Le recours à un commissaire de justice reste recommandé.
