Votre bail commercial touche à sa fin et vous constatez que le loyer perçu depuis neuf ans ne reflète plus la réalité du marché ? C’est au moment du renouvellement que le bailleur peut disposer de moyens d’action pour revaloriser son loyer. Cette faculté est néanmoins strictement encadrée : valeur locative, plafonnement, déplafonnement, lissage, autant de mécanismes que la loi articule avec précision.
Maître Clément Poirier vous explique dans quelles conditions vous pouvez augmenter le loyer de votre bail commercial, comment calculer la révision et quelle procédure suivre pour que votre demande soit valable.
La fixation initiale du loyer : une liberté qui conditionne l’avenir
Lors de la signature du bail, le montant du loyer est librement fixé par les parties. En effet, aucun texte n’impose de s’aligner sur les loyers du marché ou sur le locataire précédent. Cette liberté contractuelle est totale à ce stade mais elle ne le sera plus ensuite.
Deux éléments influencent fréquemment le loyer initial et méritent une attention particulière, car ils ont des conséquences directes sur les révisions futures.
- La nature du bail : un bail tous commerces autorise une activité commerciale large et justifie généralement un loyer plus élevé qu’un bail limité à une activité définie. À l’inverse, une destination restrictive peut pénaliser le bailleur lors du renouvellement si le marché a évolué.
- Le pas-de-porte : cette somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux n’est pas obligatoire, mais sa qualification juridique a des répercussions durables. S’il est qualifié de supplément de loyer, il entre dans la base de calcul des révisions ultérieures et constitue un revenu foncier pour le bailleur. S’il est qualifié d’indemnité, il n’entre pas dans ce calcul. En l’absence de précision dans le bail, le risque de litige lors d’une révision ou d’un renouvellement est réel.
| Bon à savoir : La rédaction du bail initial (destination des lieux, qualification du pas-de-porte, clauses relatives aux travaux et aux charges…) conditionne les possibilités de révision ultérieure. Un bail mal rédigé au départ peut priver le bailleur d’éléments importants lors du renouvellement. |
Les autres mécanismes de révision en cours de bail
Avant d’aborder le renouvellement, il faut rappeler que deux mécanismes permettent d’ajuster le loyer en cours de bail. Leur connaissance est utile lorsque le bailleur souhaite anticiper la trajectoire de son loyer avant l’échéance.
La révision triennale légale
Prévue aux articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce, la révision triennale permet à chaque partie de demander une révision du loyer à l’expiration de chaque période de trois ans.
Toutefois, elle ne s’applique pas automatiquement : le bailleur doit formuler une demande formelle, notifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant demandé.
Dans ce cadre, le loyer révisé est plafonné à la variation de l’indice de référence applicable depuis la dernière fixation :
- l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux, publié trimestriellement par l’INSEE) pour les activités commerciales et artisanales ;
- l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les activités tertiaires non commerciales.
Un déplafonnement est possible, mais ses conditions sont plus restrictives qu’au renouvellement : il faut rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (évolution du quartier, de la fréquentation, des transports, ouverture d’un centre commercial à proximité…) ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Les autres éléments de la valeur locative tels que l’état des locaux ou encore les obligations des parties ne suffisent pas à justifier un déplafonnement triennal. En cas de déplafonnement, la hausse est lissée à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
La clause d’échelle mobile
Le bail peut prévoir une clause d’indexation automatique du loyer, à intervalles réguliers, par référence à l’ILC ou à l’ILAT. Cette clause joue sans qu’il soit nécessaire de formuler une demande. Elle doit impérativement faire référence à l’un des indices autorisés. Toute clause indexée sur un indice sans lien avec l’activité ou ne jouant qu’à la hausse est réputée non écrite.
Attention :
Depuis la loi nᵒ 2026-403 du 26 mai 2026, le bail peut prévoir une clause encadrant symétriquement, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC retenue pour la révision du loyer (article L145-38-1 du Code de commerce). Cette clause déroge à l’interdiction générale des clauses d’indexation non liées à l’objet du contrat.
Lorsque le jeu de la clause a entraîné une variation du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut demander une révision judiciaire pour ramener le loyer à la valeur locative (article L145-39 du Code de commerce), sous réserve du lissage à 10 % par an.
Le renouvellement du bail : les options du bailleur
Le principe : le loyer fixé à la valeur locative
À l’expiration du bail de neuf ans, le loyer du bail renouvelé est en principe celui qui résulte de l’accord des parties.
À défaut d’accord, le nouveau loyer est en principe fixé à la valeur locative, déterminée selon les cinq critères définis à l’article L145-33 du Code de commerce :
- les caractéristiques du local (surface, état, configuration, équipements) ;
- la destination des lieux (activités autorisées par le bail) ;
- les obligations respectives des parties (répartition des charges, des travaux) ;
- les facteurs locaux de commercialité (attractivité du secteur, évolution du quartier) ;
- les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables.
Si ces éléments ont évolué favorablement depuis la signature du bail initial, le bailleur peut solliciter un loyer sensiblement supérieur à celui en cours.
Le plafonnement au renouvellement : quand s’applique-t-il ?
Le renouvellement ne permet pas toujours d’atteindre pleinement la valeur locative. Un plafonnement s’applique lorsque deux conditions sont réunies :
- le bail avait une durée de neuf ans ou inférieure ;
- aucune modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés à l’article L145-33 n’est intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Dans ce cas, la variation du loyer est limitée à celle de l’indice applicable (ILC ou ILAT) sur la durée du bail écoulé.
Le déplafonnement au renouvellement : les conditions pour aller plus loin
Le déplafonnement au renouvellement est possible.
Attention :
Contrairement au déplafonnement en révision triennale, qui n’est ouvert que sur la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité, le déplafonnement au renouvellement peut être fondé sur n’importe lequel des critères de l’article L145-33 : état des locaux, obligations des parties, etc. La distinction est importante : le bailleur dispose d’une marge plus large au renouvellement.
En cas de déplafonnement, le loyer est fixé à la valeur locative, mais, pour certaines hypothèses, la hausse est lissée : elle ne peut pas excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente pour chaque année de révision, jusqu’à ce que le loyer atteigne la valeur locative (article L145-34 du Code de commerce).
Exemple de calcul :
Un bail de neuf ans a été conclu avec un loyer annuel de 30 000 €. La valeur locative à l’issue du bail est estimée à 42 000 € par an (hausse de 40 %). Le plafonnement par l’indice aurait conduit à un loyer de 33 600 €, mais le déplafonnement est justifié par l’évolution du quartier.
La hausse annuelle étant limitée à 10 % du loyer acquitté l’année précédente, la revalorisation sera progressive :
- Année 1 du nouveau bail : 30 000 € + 10 % = 33 000 €
- Année 2 : 33 000 € + 10 % = 36 300 €
- Année 3 : 36 300 € + 10 % = 39 930 €
- Année 4 : 39 930 € + 10 % = 43 923 € → plafonné à 42 000 € (valeur locative atteinte)
Le bailleur parvient à la valeur locative en quatre ans.
La procédure de fixation du loyer lors du renouvellement du bail
Le renouvellement du bail commercial constitue le moment privilégié pour le bailleur de solliciter une augmentation du loyer. La démarche obéit toutefois à un formalisme strict, dont le non-respect peut priver la demande de tout effet.
Étape 1 : Prendre l’initiative du renouvellement
Le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l’échéance du bail. À défaut d’initiative du bailleur, le locataire peut lui-même formuler une demande de renouvellement ; le bailleur dispose alors de trois mois pour y répondre.
Étape 2 : Notifier le loyer sollicité
Le montant du nouveau loyer est mentionné dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement du locataire. Le bailleur a tout intérêt à formuler sa proposition dès ce stade : elle fixe le point de départ de la discussion et évite tout retard dans la prise d’effet du nouveau loyer.
Étape 3 : Poursuivre le bail au loyer ancien pendant la négociation
Tant que le nouveau loyer n’est pas fixé, à l’amiable ou par le juge, le locataire continue de régler le loyer du bail expiré. Une fois le montant arrêté, une régularisation intervient rétroactivement à compter de la date d’effet du bail renouvelé.
Étape 4 : Formaliser l’accord
Si les parties s’entendent, le nouveau loyer est acté dans le bail renouvelé ou par avenant. En cas de désaccord persistant, des voies de recours sont ouvertes.
| Bon à savoir En présence d’une clause d’échelle mobile régulière, le loyer est ajusté automatiquement selon la périodicité prévue au contrat. Le mécanisme de la révision triennale légale est dès lors, en pratique, peu utilisé. Pour le bailleur, la véritable échéance pour obtenir une augmentation significative du loyer se situe au moment du renouvellement du bail. |
Tableau comparatif des trois mécanismes
| Révision triennale | Clause d’échelle mobile | Renouvellement | |
| Quand ? | Tous les 3 ans, sur demande | Automatique, selon le bail | À l’expiration du bail |
| Plafonnement | Variation ILC ou ILAT | Variation ILC ou ILAT | Variation ILC ou ILAT |
| Déplafonnement | Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité uniquement (> 10 % valeur locative) | Révision judiciaire si variation > 1/4 | Modification notable de l’un des 4 premiers critères L145-33, ou durée > 9 ans, clause dans le bail, ou tacite prolongation de plus de 12 ans |
| Lissage | 10 %/an si déplafonné | 10 %/an | 10 %/an si déplafonné (dans certains cas) |
| Initiative | Bailleur ou locataire | Automatique | Bailleur ou locataire |
Les recours en cas de désaccord sur le montant du loyer
Si bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre, deux voies sont disponibles.
- La commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC)
Instituée dans chaque département, c’est une instance paritaire qui facilite la recherche d’un accord amiable. Sa saisine n’est pas obligatoire mais présente l’avantage d’être rapide, gratuite et de préserver la relation entre les parties.
- Le recours judiciaire
En l’absence d’accord, le bailleur peut saisir le président du tribunal judiciaire compétent pour faire fixer le loyer par le juge, le cas échéant après désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative. Cette procédure est plus longue et génère des frais, mais elle reste la voie appropriée lorsque les écarts sont importants.
La révision du loyer d’un bail commercial, et plus encore au moment du renouvellement, est une opération techniquement dense, dans laquelle une erreur de qualification ou de procédure peut priver le bailleur d’une hausse pourtant justifiée, ou l’exposer à un contentieux long et incertain. Anticiper la fin du bail, justifier les modifications intervenues sur les facteurs de la valeur locative et formuler la demande dans les formes légales sont autant d’étapes qui gagnent à être conduites avec l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux.
Vous approchez de l’échéance de votre bail et souhaitez revaloriser votre loyer dans les meilleures conditions ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser vos droits et défendre vos intérêts. Contactez-nous !
FAQ — Augmentation loyer bail commercial
Peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial à n’importe quel moment ?
Non. En dehors d’une clause d’échelle mobile qui joue automatiquement, le loyer ne peut être révisé que dans des conditions précises : à l’expiration de chaque période triennale (sur demande formelle), ou lors du renouvellement du bail. Toute tentative de modifier le loyer en dehors de ces mécanismes est sans effet juridique.
Le bailleur peut-il toujours demander la valeur locative au renouvellement ?
Pas systématiquement. Si le bail avait une durée de neuf ans ou moins, si aucune modification notable des éléments de la valeur locative n’est établie, ou hors les autres cas limitativement prévus, le loyer reste plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Le bailleur ne peut atteindre la valeur locative que si une modification notable est prouvée, si le bail a duré plus de neuf ans, s’il s’est tacitement prolongé pendant plus de 12 ans, si les locaux ont une nature particulière ou encore si une clause est prévue dans le bail.
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?
Le déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative réelle, au-delà du plafond calculé par l’indice. Il est possible lors d’une révision triennale, dans certains cas notamment, si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est prouvée ou lors du renouvellement si une modification notable d’un des critères de l’article L145-33 du Code de commerce est établie. Dans tous les cas, la hausse est lissée à 10 % par an jusqu’à ce qu’elle atteigne la valeur locative.
La révision triennale s’applique-t-elle automatiquement ?
Non. La révision triennale doit être demandée expressément par le bailleur ou le locataire. Elle ne joue pas de plein droit. La demande doit être notifiée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant sollicité. La prise d’effet est fixée à la date de la demande.
Que faire si le locataire refuse la révision du loyer ?
En cas de désaccord, le bailleur peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) de son département pour tenter une résolution amiable. Si la conciliation échoue, le recours judiciaire est ouvert devant le tribunal judiciaire compétent, qui peut désigner un expert pour évaluer la valeur locative.
