Votre bail commercial approche de ses neuf ans et vous ne savez pas si vous devez agir, attendre, ou si votre bailleur est tenu de vous proposer un renouvellement ?. Le renouvellement du bail commercial obéit à des règles de procédure strictes, avec des délais précis et des formes imposées à peine de nullité. Une erreur ( un envoi tardif, un acte mal rédigé, une demande ignorée) peut priver le locataire de droits pourtant garantis par la loi ou exposer le bailleur à une indemnité d’éviction conséquente.
Maître Clément Poirier, avocat en baux commerciaux à Toulouse, vous explique les étapes de la procédure, les droits de chaque partie et les pièges à éviter.
Le droit au renouvellement : un pilier de la protection du locataire commercial
Le droit au renouvellement du bail commercial est un des piliers du statut des baux commerciaux et à ce titre, est l’une des dispositions les plus protectrices.. Il est consacré par l’article L145-8 du Code de commerce et constitue ce qu’il est communément appelé la « propriété commerciale » : le droit du preneur de maintenir l’exploitation de son fonds dans les locaux loués au-delà du terme contractuel.
Ce droit est d’ordre public. Cela signifie qu’aucune clause du bail ne peut y faire obstacle, et que toute stipulation contraire est réputée non écrite (article L145-15 du Code de commerce).
Pour en bénéficier, le preneur doit, au moment de l’échéance du bail, remplir trois conditions cumulatives :
- être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués ;
- justifier d’une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui précèdent l’expiration du bail ou de sa prolongation ;
- être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE) à la date du congé ou de la demande de renouvellement.
Bon à savoir :
Le défaut d’exploitation effective du fonds constitue un motif légitime fréquemment invoqué par les bailleurs pour refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Une fermeture prolongée, même temporaire, peut fragiliser ce droit. En cas de doute sur votre situation, une analyse juridique préalable est fortement recommandée.
Tacite prolongation du bail commercial : ce qui se passe si personne n’agit
Si ni le bailleur ni le locataire ne prend d’initiative à l’approche de l’échéance du bail, celui-ci ne prend pas fin automatiquement. Il se prolonge tacitement au-delà de son terme, aux mêmes conditions, en vertu de l’article L145-9 du Code de commerce.
Cette tacite prolongation est souvent mal comprise : il ne s’agit pas d’un renouvellement. Le bail prolongé reste le bail initial, avec son loyer d’origine et ses clauses inchangées, mais sa durée est devenue indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin à tout moment, à condition de respecter un préavis d’au moins six mois, le congé devant prendre effet le dernier jour d’un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).
Attention :
La tacite prolongation peut durer des années sans que personne ne s’en préoccupe. Pourtant, ce n’est pas nécessairement confortable pour le locataire : le loyer n’est pas révisé automatiquement et le bailleur peut délivrer un congé à tout moment. Le locataire s’expose par ailleurs à un déplafonnement du loyer si le bail a duré plus de 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Pour le preneur, formaliser le renouvellement est préférable à laisser le bail se prolonger indéfiniment.
La procédure de renouvellement : qui fait quoi, et quand ?
Il existe deux voies pour engager le renouvellement : l’initiative peut venir du locataire qui formule une demande de renouvellement, ou du bailleur, qui délivre un congé avec offre de renouvellement.
La demande de renouvellement par le locataire
En l’absence de congé du bailleur, le locataire qui souhaite renouveler son bail doit en faire la demande. Deux moments sont possibles :
- dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail ;
- à tout moment au cours de la tacite prolongation, si le bail a déjà dépassé son terme.
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, cette demande peut être notifiée par acte extrajudiciaire (exploit de commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) (article L145-10 du Code de commerce). Elle doit, à peine de nullité, reproduire les mentions légales imposées par cet article.
Une fois la demande notifiée, le bailleur dispose de trois mois pour répondre par acte extrajudiciaire. S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions du bail précédent.
Pour des raisons de preuve, l’acte de commissaire de justice est à privilégier.
Le congé avec offre de renouvellement par le bailleur
Le bailleur peut prendre l’initiative en délivrant lui-même un congé accompagné d’une offre de renouvellement. Ce congé doit obligatoirement être donné six mois avant l’échéance du bail, par acte extrajudiciaire uniquement (article L145-9 du Code de commerce). En effet, une LRAR ne suffit pas et le congé délivré en dehors de cette forme est nul.
Le saviez-vous ?
Une offre de renouvellement qui propose des clauses différentes de celles du bail expiré, notamment un loyer relevé, vaut refus de renouvellement au sens de la jurisprudence. Le bailleur qui entend modifier les conditions du bail lors du renouvellement doit le faire dans le cadre de la procédure de fixation judiciaire du loyer, et non via le congé lui-même.
Le loyer du bail renouvelé : plafonnement et déplafonnement
Le renouvellement du bail commercial est aussi l’occasion de revoir le montant du loyer. En principe, celui-ci doit correspondre à la valeur locative des locaux (article L145-33 du Code de commerce), elle-même encadrée par la règle du plafonnement.
Le loyer ne peut, sauf exception, être supérieur à un loyer plafond. Ce loyer plafond est le loyer initial du bail précédent indexé sur toute la durée du bail, sur l’ILC ou l’ILAT.
Parmis les exceptions, 2 types d’exclusions du plafonnement :
| Loyer plafonné | Loyer déplafonné | |
| Statut | Règle de principe | Exceptions légales |
| Principe | Le loyer renouvelé ne peut, sauf exception, être supérieur à un loyer plafond : le loyer initial du bail précédent, indexé sur toute la durée du bail selon l’ILC (activités commerciales et artisanales) ou l’ILAT (autres activités). | Le plafonnement est écarté dans les cas limitativement prévus ci-dessous ; le loyer est alors fixé à la valeur locative réelle. |
| Exclusions liées à la durée du bail expiré | — | • Baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans (exclus du plafonnement). • Baux de 9 ans s’étant tacitement prolongés au-delà de 12 ans : déplafonnement d’office. |
| Exclusions liées à la nature des locaux | — | • Terrains nus. • Locaux monovalents, construits en vue d’une seule utilisation (cinéma, garage, hôtel…). • Baux à usage exclusif de bureaux (selon la destination du bail). |
| Modification notable (art. L. 145-34 c. com., 1° à 4°) | — | Le plafonnement peut être écarté en cas de modification notable de l’un des éléments suivants : • caractéristiques des locaux (travaux réalisés) ; • destination du bail ; • obligations des parties ; • facteurs locaux de commercialité.La modification doit être notable, survenue au cours du bail venant d’expirer et, dans certains cas, favorable au locataire. |
| Lissage du déplafonnement (loi Pinel) | — | Dispositif de lissage limitant, dans certaines hypothèses, l’augmentation du loyer à 10 % par an du loyer de l’année précédente. |
En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, les parties peuvent saisir la commission de conciliation compétente avant tout recours judiciaire. À défaut d’accord, le juge des loyers commerciaux (tribunal judiciaire) est compétent pour fixer le loyer.
Refus de renouvellement du bail commercial : droits, indemnité et recours
Les droits du locataire en cas de refus
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit, sauf exception, verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L145-14 du Code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation pour un fonds équivalent.
Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la notification du refus pour saisir le tribunal judiciaire, soit pour contester le refus, soit pour réclamer le paiement de l’indemnité (article L145-60 du Code de commerce).
Les cas d’exonération du bailleur
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu à indemnité dans les cas limitativement prévus par les articles L145-17 et suivants du Code de commerce, notamment :
- motif grave et légitime à l’encontre du locataire (loyers impayés, inexécution d’une obligation contractuelle) ; il faut alors faire précéder le congé d’une mise en demeure,
- insalubrité ou danger rendant l’immeuble impropre à l’occupation ;
- reprise pour habitation des locaux accessoires d’habitation.
Le droit de repentir du bailleur
Après avoir refusé le renouvellement et proposé une indemnité d’éviction, le bailleur peut exercer son droit de repentir c’est-à-dire revenir sur sa décision et finalement offrir le renouvellement au locataire. Ce droit doit être exercé dans les quinze jours suivant la décision passée en force de chose jugée, à la double condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Exemple :
Un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement à un commerçant, pensant céder l’immeuble. La vente échoue. Il peut exercer son droit de repentir et proposer le renouvellement du bail à condition que le locataire n’ait pas encore libéré les locaux et que l’indemnité n’ait pas été payée. Dans cette hypothèse, le locataire n’est pas obligé d’accepter.
Les erreurs fréquentes à éviter lors du renouvellement
Le renouvellement du bail commercial est une procédure jalonnée d’étapes formelles dont le non-respect peut avoir des conséquences définitives : perte du droit au renouvellement, forclusion de l’action en indemnité d’éviction, ou au contraire acceptation involontaire d’un renouvellement aux conditions initiales. Les erreurs les plus courantes surviennent souvent par méconnaissance du formalisme ou par attentisme. En voici les principales.
- Confondre tacite prolongation et renouvellement : le bail prolongé n’est pas un bail renouvelé. Les droits du preneur y sont moins sécurisés et le loyer n’est pas révisé automatiquement.
- Laisser passer l’échéance sans agir : la demande de renouvellement reste possible en cours de prolongation, mais le preneur s’expose à un congé du bailleur à tout moment.
- Envoyer la demande sans les mentions légales obligatoires : la demande est nulle si elle ne reproduit pas les termes imposés par l’article L145-10 du Code de commerce, quelle que soit la forme de l’envoi.
- Ne pas réagir à un refus de renouvellement : le locataire dispose de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, toute action est forclose, y compris pour réclamer l’indemnité d’éviction.
- Croire qu’une offre de renouvellement à des conditions différentes vaut acceptation : elle vaut refus de renouvellement. Le loyer proposé unilatéralement par le bailleur dans le congé n’est pas le loyer du bail renouvelé.
- Oublier que le silence du bailleur pendant trois mois vaut acceptation : après une demande de renouvellement en bonne et due forme, l’absence de réponse engage définitivement sa position.
Le renouvellement du bail commercial n’est pas une simple formalité administrative : c’est une procédure rythmée par des délais impératifs, des actes formels et des droits susceptibles d’être perdus définitivement en cas d’erreur. Pour le locataire comme pour le bailleur, les enjeux financiers sont souvent considérables, qu’il s’agisse du montant du loyer renouvelé, de l’indemnité d’éviction ou de la pérennité de l’exploitation commerciale.
Vous approchez de l’échéance de votre bail ou êtes confronté à un refus de renouvellement ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser vos droits et défendre vos intérêts. Contactez-nous !
FAQ — Renouvellement du bail commercial
Quand faut-il demander le renouvellement d’un bail commercial ?
Le locataire peut formuler sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l’échéance du bail, ou à tout moment au cours de la tacite prolongation si le bail a déjà dépassé son terme. La demande doit être notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement ?
Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois qui suivent la notification de la demande de renouvellement, il est légalement réputé avoir accepté le principe du renouvellement aux conditions du bail précédent (article L145-10 du Code de commerce).
Quelle est la différence entre tacite prolongation et renouvellement du bail commercial ?
La tacite prolongation est la continuation automatique du bail initial au-delà de son terme, sans modification ni engagement ferme des parties. Elle est à durée indéterminée et peut être rompue à tout moment avec un préavis de six mois. Le renouvellement, en revanche, crée un nouveau bail — avec une nouvelle durée de neuf ans — et peut donner lieu à une fixationdu loyer à la valeur locative.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans verser d’indemnité ?
Oui, dans des cas limitativement définis par la loi : motif grave et légitime imputable au locataire (loyers impayés, manquements contractuels), insalubrité de l’immeuble, ou reprise pour certains travaux. Hors de ces cas, le refus de renouvellement ouvre automatiquement droit à une indemnité d’éviction au profit du locataire.
Comment est fixé le loyer lors du renouvellement du bail commercial ?
En principe, le loyer renouvelé est plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la fixation initiale. Un déplafonnement est possible dans certaines hypothèses. En cas de désaccord, le tribunal judiciaire est compétent pour fixer le loyer.
