La sous-location d’un bail commercial est interdite par principe : l’article L145-31 du Code de commerce ne l’autorise que si le bail la prévoit ou si le bailleur donne son accord. Toutefois, même autorisée, elle obéit à un formalisme strict, puisque le locataire doit notifier son intention au bailleur et l’appeler à concourir à l’acte de sous-location. Une sous-location irrégulière expose le locataire à la résiliation de son propre bail, sans indemnité. Pour le commerçant qui souhaite rentabiliser des mètres carrés inutilisés en sous-louant une partie de ses locaux, l’opération est donc possible, mais elle se prépare.
Vous exploitez un commerce à Toulouse et une partie de votre local reste vide ? Voici les conditions à réunir, les démarches à accomplir et les pièges à éviter avant de faire entrer un sous-locataire.
Un principe d’interdiction, des exceptions à connaître
La règle est posée par l’article L145-31 du Code de commerce : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
La logique est inverse de celle de la cession de bail. Lorsqu’un locataire cède son bail avec son fonds de commerce, le bailleur ne peut pas s’y opposer : interdire la cession reviendrait à empêcher le commerçant de vendre son fonds, dont le droit au bail est un élément. Rien de tel pour la sous-location. Elle n’est pas nécessaire à la vie du fonds, et elle conduit le locataire à tirer profit de locaux qui ne lui appartiennent pas, en y installant un occupant que le bailleur n’a pas choisi. La loi redonne donc la main au propriétaire : l’interdiction est la règle, l’autorisation l’exception.
Le premier réflexe est donc de relire le bail :
- il interdit purement et simplement la sous-location : il faudra alors négocier un avenant avec le bailleur ;
- il l’autorise sous conditions, en la limitant par exemple à une partie des locaux, à certaines activités, à une durée maximale ou à un agrément préalable du sous-locataire ;
- il est muet, et dans ce cas l’interdiction s’applique : le silence du bail ne vaut jamais autorisation.
Bon à savoir :
Ces règles s’appliquent dès lors que le bail principal est un bail commercial, même si le contrat de sous-location n’en est pas un. Sous-louer une partie de ses locaux pour un usage de bureaux ou dans le cadre d’un bail dérogatoire suppose donc les mêmes autorisations que pour une sous-location commerciale classique.
Obtenir l’accord du bailleur
Lorsque le bail ne prévoit rien, ou interdit la sous-location, tout passe par l’accord du bailleur. Cet accord peut être donné dès l’origine, dans une clause du bail, ou en cours de bail, au moment où le projet de sous-location se concrétise. Il peut être formalisé par un avenant, un courrier ou une mention dans l’acte de sous-location lui-même.
Le bailleur est libre de refuser, sans avoir à motiver sa décision. La jurisprudence considère que son refus n’est soumis à aucun contrôle, contrairement à ce qui existe en matière de cession. Il peut aussi assortir son accord de conditions, par exemple limiter la sous-location à certains locaux, plafonner sa durée, réserver son agrément sur la personne du sous-locataire ou exiger certaines formes pour l’acte.
En pratique, l’écrit est indispensable. Un accord verbal se prouve difficilement, et c’est le locataire qui supportera la charge de cette preuve en cas de litige. Avant toute démarche auprès d’un candidat sous-locataire, mieux vaut donc obtenir du bailleur une autorisation écrite, précise sur son périmètre : locaux concernés, activité admise, durée, etc.
À retenir :
L’autorisation de sous-louer ne suffit pas. Même lorsque le bail autorise expressément la sous-location, le locataire doit encore accomplir la formalité du concours du bailleur à l’acte, décrite ci-dessous. Ce sont deux conditions distinctes et cumulatives : une sous-location peut être autorisée dans son principe et rester irrégulière parce que le bailleur n’a pas été appelé à l’acte.
La notification au bailleur et le délai de quinze jours
Deuxième exigence de l’article L145-31 : en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Concrètement, le locataire doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification permet au bailleur de connaître les conditions de la sous-location et l’identité du sous-locataire.
Le bailleur dispose alors de quinze jours à compter de la réception pour faire savoir s’il entend concourir à l’acte, c’est-à-dire participer à la signature du contrat de sous-location. S’il refuse ou ne répond pas, alors que la sous-location est autorisée, le locataire peut passer outre et signer sans lui.
Le silence du bailleur pendant quinze jours ne vaut pas autorisation de sous-louer. Le texte est précis : le locataire ne peut passer outre que « malgré l’autorisation prévue au premier alinéa », autrement dit lorsque la sous-location est déjà permise par le bail ou par un accord. Si aucune autorisation n’existe, le silence du bailleur après la notification ne crée aucun droit, et la sous-location conclue dans ces conditions reste irrégulière.
Attention :
Il ne faut jamais déduire du silence de votre bailleur qu’il accepte la sous-location. Le délai de quinze jours ne concerne que sa participation à la signature de l’acte, pas l’autorisation elle-même. Sous-louer sans autorisation, même après une notification restée sans réponse, expose à la résiliation du bail. En cas de doute sur ce que permet votre bail, faites-le analyser avant de vous engager auprès d’un candidat sous-locataire.
Que doit prévoir le contrat de sous-location ?
Une fois les autorisations réunies, le contrat de sous-location organise la relation entre le locataire principal et son sous-locataire. Le locataire principal y occupe la position d’un bailleur, avec les obligations qui vont avec : délivrance des locaux, jouissance paisible, et entretien selon ce que prévoit le contrat.
Le locataire principal ne peut pas consentir au sous-locataire plus de droits qu’il n’en tient lui-même du bail principal. Le sous-locataire doit notamment respecter la destination des lieux fixée par le bail principal, et la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail restant à courir. Le sous-loyer, lui, est librement fixé, mais avec une conséquence à anticiper.
Les mentions essentielles du contrat de sous-location :
- Identité des parties et rappel du bail principal (date, bailleur, autorisation de sous-louer)
- Désignation précise des locaux sous-loués, plan à l’appui pour une sous-location partielle
- Activité autorisée, compatible avec la destination du bail principal
- Durée, dans la limite du bail principal restant à courir
- Montant du sous-loyer, charges refacturées et modalités de révision
- Dépôt de garantie et assurances exigées du sous-locataire
- État des lieux d’entrée et conditions de restitution
- Sort de la sous-location en cas de fin du bail principal
Sous-louer une partie de ses locaux : les questions spécifiques
La sous-location partielle, la plus fréquente en pratique, soulève trois questions que le locataire doit régler avant de signer.
La première concerne son propre droit au renouvellement. Aux termes de l’article L145-8 du Code de commerce, ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Le locataire qui continue d’exploiter son fonds dans une partie des locaux conserve donc son droit au renouvellement : un restaurateur qui sous-loue régulièrement une portion de son local pourra demander le renouvellement de son bail. Lorsque les locaux n’ont pas été matériellement divisés, ce renouvellement peut même porter sur leur totalité.
La sous-location totale produit l’effet inverse. Le locataire principal n’exploitant plus aucun fonds dans les lieux, il perd son droit au renouvellement, et le bailleur peut le lui dénier sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Seul le sous-locataire peut alors revendiquer le renouvellement auprès du propriétaire, sous les conditions examinées plus loin.
La deuxième question est celle de la divisibilité des locaux. L’article L145-32 du Code de commerce en fait une condition du droit au renouvellement du sous-locataire à l’égard du propriétaire : en cas de sous-location partielle, le bailleur n’est tenu au renouvellement que si les lieux ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties. Cette notion doit être examinée dès la conception du projet, car elle détermine les droits que le sous-locataire pourra revendiquer, et donc l’équilibre du montage. Une clause du bail principal peut d’ailleurs stipuler l’indivisibilité des locaux.
La troisième question est financière. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal. Sous-louer une partie de son local à un prix au mètre carré supérieur à celui de son propre bail peut donc renchérir le loyer que l’on paie soi-même. Ce paramètre doit entrer dans le calcul de rentabilité de l’opération avant la fixation du sous-loyer.
Que risque le locataire en cas de sous-location irrégulière ?
La sous-location est irrégulière lorsqu’elle n’a pas été autorisée, ou lorsque le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte. Les conséquences pèsent presque toutes sur le locataire principal.
En effet, l’irrégularité constitue un manquement aux obligations du bail. Si le bail contient une clause résolutoire visant la sous-location, le bailleur peut la mettre en œuvre et obtenir la résiliation du bail. Même sans clause, il peut demander la résiliation judiciaire ou refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction, la sous-location irrégulière constituant un motif grave et légitime.
La sous-location irrégulière est par ailleurs inopposable au bailleur : le sous-locataire n’a aucun droit à faire valoir contre lui, notamment aucun droit au renouvellement. Et le locataire principal peut engager sa responsabilité envers son sous-locataire, qui, évincé par la résiliation du bail principal, pourra lui réclamer des dommages-intérêts.
Enfin, le locataire principal reste responsable envers le bailleur des agissements de son sous-locataire. Si celui-ci dégrade les locaux ou méconnaît la destination du bail, c’est au locataire principal que le bailleur demandera des comptes.
Les droits du sous-locataire
Le sous-locataire régulièrement installé dispose de droits réels, que le locataire principal doit connaître car ils dessinent ses propres obligations.
À l’égard du locataire principal, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son sous-bail, dans la mesure des droits que le locataire principal tient lui-même du propriétaire. Le locataire principal qui refuse ce renouvellement peut devoir une indemnité d’éviction, comme n’importe quel bailleur.
À l’égard du propriétaire, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement à l’expiration du bail principal, à des conditions strictes : la sous-location doit avoir été autorisée ou agréée, expressément ou tacitement, et, en cas de sous-location partielle, les locaux ne doivent pas former un tout indivisible.
Dans l’autre sens, le bailleur dispose d’une action directe contre le sous-locataire en paiement des loyers dus par le locataire principal, dans la limite du prix de la sous-location. Un locataire principal défaillant expose donc son sous-locataire à devoir payer directement le propriétaire.
Avant de signer : sécuriser le montage
Pour le locataire, la sécurité du projet tient à quelques vérifications :
- relire le bail principal et identifier ce qu’il permet ;
- obtenir une autorisation écrite du bailleur, précise sur les locaux, l’activité et la durée ;
- notifier l’intention de sous-louer et appeler le bailleur à concourir à l’acte ;
- rédiger un contrat de sous-location cohérent avec le bail principal ;
- anticiper les conséquences sur le loyer principal comme sur le droit au renouvellement.
Il est parfois plus adapté de renoncer à la sous-location au profit d’un autre montage, comme une prestation de services incluant la mise à disposition d’un espace, ou une convention d’occupation précaire lorsque la situation le justifie. Ces formules obéissent à des régimes différents et ne déclenchent pas les mêmes contraintes, mais leur qualification doit être solide pour ne pas être requalifiées en sous-location déguisée.
Le choix du montage et la rédaction des actes méritent un regard juridique.
Sous-louer une partie de son local commercial est une solution efficace pour alléger ses charges, à condition de respecter un parcours balisé : autorisation du bailleur, notification, concours à l’acte, et contrat rigoureux. Chaque étape omise fragilise le montage, et c’est le bail du locataire principal qui sert de caution. Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit des baux commerciaux à Toulouse, accompagne les locataires pour sécuriser leur sous-location et défendre leurs droits en cas de litige avec le bailleur ou le sous-locataire. Contactez-nous !
FAQ : sous-location d’un bail commercial
La sous-location d’un bail commercial est-elle autorisée ?
Par principe, non. L’article L145-31 du Code de commerce interdit toute sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Avant tout projet, il faut donc relire le bail : s’il autorise la sous-location, ses conditions s’imposent ; s’il est muet ou l’interdit, l’accord du bailleur est indispensable, de préférence par écrit.
Comment obtenir l’accord du bailleur pour sous-louer ?
L’accord peut figurer dans le bail dès l’origine ou être donné en cours de bail, par avenant ou par courrier. Le bailleur est libre de refuser sans motif et peut assortir son accord de conditions : locaux concernés, activité, durée, agrément du sous-locataire. Un écrit est fortement recommandé, car c’est au locataire de prouver l’autorisation en cas de litige. L’accord obtenu, il faut encore notifier l’intention de sous-louer et appeler le bailleur à concourir à l’acte.
Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas dans les quinze jours ?
Après la notification par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, le bailleur a quinze jours pour dire s’il entend concourir à l’acte de sous-location. S’il ne répond pas alors que la sous-location est autorisée, le locataire peut passer outre et signer sans lui. En revanche, ce silence ne vaut jamais autorisation de sous-louer : si aucune autorisation n’existe, la sous-location reste irrégulière malgré la notification.
Le locataire principal garde-t-il son droit au renouvellement en cas de sous-location partielle ?
Le locataire qui sous-loue régulièrement une portion de son local conserve son droit au renouvellement sur la partie qu’il exploite. C’est la sous-location totale qui lui fait perdre ce droit, puisqu’il n’exploite plus aucun fonds dans les lieux. Le sous-locataire peut de son côté prétendre au renouvellement, envers le locataire principal ou, sous conditions, directement envers le propriétaire.
Quels sont les risques d’une sous-location sans autorisation ?
Ils sont lourds pour le locataire principal. La sous-location irrégulière est inopposable au bailleur, qui peut obtenir la résiliation du bail, notamment par le jeu d’une clause résolutoire, ou refuser son renouvellement sans indemnité d’éviction. Le locataire peut aussi devoir indemniser son sous-locataire évincé. Régulariser avant tout conflit, avec l’appui d’un avocat, est toujours préférable à une situation subie.
