Dans un bail commercial, le locataire supporte l’entretien courant et les réparations locatives, tandis que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur, sans qu’aucune clause puisse y déroger depuis la loi Pinel. Pour les travaux d’aménagement que le locataire souhaite réaliser, tout dépend de leur ampleur et des stipulations du bail : les aménagements sont libres et les travaux qui modifient les lieux supposent l’accord du bailleur. En fin de bail, les aménagements reviennent le plus souvent au bailleur sans indemnité. La clause travaux mérite donc d’être lue, et négociée, avant la signature.
Vous vous apprêtez à installer votre activité dans un local commercial à Toulouse et des travaux d’aménagement sont prévus ? Voici ce que vous pouvez faire, ce que vous devez assumer, et ce que deviendront vos investissements.
La répartition des travaux entre bailleur et locataire
Le bailleur doit délivrer le local en bon état de réparations de toute espèce et réaliser, pendant toute la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives. Le locataire n’est tenu, de son côté, que des réparations locatives et du menu entretien, visés à l’article 1754 du Code civil.
Le bail peut néanmoins aménager cette répartition et transférer au locataire des travaux supplémentaires.
Mais cette liberté contractuelle connaît des limites d’ordre public depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. En effet, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, l’article R145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les honoraires liés à leur réalisation, ainsi que les travaux de mise en conformité qui en relèvent, lorsque ces réparations et travaux sont rendus nécessaires par la vétusté. Une clause contraire à ce principe est réputée non écrite.
| Type de travaux | Charge |
| Grosses réparations (article 606 C. civ.) : gros murs, voûtes, poutres, couvertures, murs de soutènement | Le bailleur, obligatoirement |
| Travaux liés à la vétusté ou à la force majeure | Le bailleur, sauf clause expresse (hors grosses réparations) |
| Ravalement relevant des grosses réparations | Le bailleur, obligatoirement |
| Mise en conformité relevant des grosses réparations ou liée à la vétusté | Le bailleur, obligatoirement |
| Réparations locatives et menu entretien | Le locataire |
| Travaux d’aménagement liés à l’activité du locataire | Le locataire |
| Embellissements et entretien courant | Le locataire, selon le bail |
Cette répartition des travaux prolonge celle des charges, qui obéit aux mêmes textes.
Bon à savoir :
Les clauses qui transfèrent des travaux au locataire sont interprétées strictement par les tribunaux. Ainsi, un transfert doit être exprès et précis : une formule générale du type « le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se trouvent » ne suffit pas à mettre à sa charge des travaux qui incombent légalement au bailleur. En cas de doute sur la portée d’une clause, l’interprétation peut profiter au locataire.
Aménager son local : quand faut-il l’accord du bailleur ?
Il est fréquent qu’un locataire qui s’installe souhaite adapter le local à son activité : agencement, enseigne, cloisons, mise en place d’équipements, etc. En la matière, la jurisprudence distingue deux catégories de travaux.
Les aménagements légers
Ils relèvent de la liberté du locataire : rafraîchir les peintures, poser des cloisons amovibles, installer du mobilier, des rayonnages ou une enseigne intérieure ne nécessite en principe aucune autorisation, dès lors que le bail ne l’exige pas et que les lieux ne sont pas transformés.
Les travaux qui modifient les locaux
Ces travaux supposent en revanche l’accord du bailleur : abattre une cloison, percer un mur, toucher au gros œuvre, transformer la devanture ou modifier la distribution des lieux excède ce que le locataire peut décider seul. Sans accord, le bailleur peut exiger la remise en état, y compris en cours de bail, et un manquement caractérisé peut fonder une résiliation.
Bon à savoir :
Le bail lui-même peut durcir ou préciser ces règles. De nombreux contrats soumettent tout travaux, même léger, à une autorisation préalable écrite du bailleur, parfois avec validation d’un architecte. Le locataire doit s’y conformer, car engager un chantier sans respecter la procédure prévue au bail constitue une faute contractuelle, même pour des travaux anodins.
Certaines autorisations extérieures s’ajoutent le cas échéant : un accord de la copropriété pour les travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation d’urbanisme pour la modification d’une façade ou d’une devanture, ou encore des règles applicables aux établissements recevant du public pour l’accessibilité et la sécurité.
Attention:
L’accord du bailleur se prouve. Un accord verbal donné sur le chantier ne protège pas le locataire en cas de litige des années plus tard. Avant d’effectuer des travaux modifiant les lieux, il faut obtenir un écrit qui décrit les travaux autorisés, idéalement avec les plans ou devis annexés. Cet écrit servira aussi de référence en fin de bail, au moment de discuter la remise en état.
L’entretien du local en cours de bail
Pendant toute la durée du bail, le locataire assume l’entretien courant du local et les réparations locatives : menues réparations, entretien des revêtements, remplacement des vitres brisées, et entretien des installations qu’il utilise. Il répond également des dégradations survenues pendant son occupation, sauf à prouver qu’elles ne lui sont pas imputables.
Deux limites protègent toutefois le locataire :
- les réparations locatives cessent de lui incomber lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure : l’usure normale du temps relève du bailleur, sauf clause expresse transférant ce poste au locataire, dans les limites de la loi Pinel.
- les grosses réparations, quant à elles, ne peuvent jamais lui être transférées.
En pratique, la frontière entre entretien courant, vétusté et grosse réparation alimente une part importante du contentieux. La qualification s’apprécie au cas par cas, en fonction de la nature des travaux et de leur cause, et l’analyse des devis s’avère souvent nécessaire pour déterminer qui doit payer.
Les travaux du bailleur que le locataire doit supporter
La question se pose aussi dans l’autre sens : le bailleur peut avoir à intervenir dans le local en cours de bail, pour des réparations qui lui incombent.
L’article 1724 du Code civil organise cette situation. Lorsque le local a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le locataire doit les supporter, quelle que soit la gêne occasionnée, même s’il est privé d’une partie des lieux pendant le chantier. En contrepartie, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du local dont le locataire a été privé.
Cette obligation de supporter les travaux ne vaut que pour les réparations urgentes. Le bailleur ne peut pas imposer au locataire des travaux de pure convenance ou d’amélioration qui ne présentent aucun caractère d’urgence. Nombre de baux contiennent par ailleurs une clause dite de souffrance, qui étend l’obligation du locataire de supporter les travaux du bailleur, parfois en écartant toute indemnité ou réduction de loyer. La portée de ce type de clause mérite un examen attentif avant la signature, car elle peut priver le locataire de la compensation prévue par la loi.
Fin de bail : que deviennent les travaux du locataire ?
Le locataire doit se poser cette question avant d’investir, et non au moment de partir.
Le sort des aménagements dépend d’abord du bail. La plupart des contrats contiennent une clause d’accession, qui prévoit que les travaux, aménagements et améliorations réalisés par le locataire deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité. Cette clause est licite et d’application courante : le locataire qui a financé un agencement complet le laisse au bailleur, sans contrepartie.
Le bail peut au contraire, ou en complément, imposer la remise en état : le bailleur exige alors que le locataire restitue les lieux dans leur configuration d’origine, à ses frais, ce qui peut représenter un coût final important. Certaines clauses laissent le choix au bailleur entre conserver les aménagements et exiger leur suppression. Ce n’est pas, toutefois, la situation la plus courante.
En l’absence de clause, les règles de l’accession s’appliquent : le bailleur devient propriétaire des constructions et aménagements en fin de bail, avec, selon les cas, une indemnisation possible du locataire. La sécurité commande de ne pas s’en remettre à ce régime supplétif et de négocier le sort des travaux dès la rédaction du bail. L’état des lieux d’entrée, obligatoire depuis la loi Pinel, sert ensuite de référence pour apprécier l’état de restitution.
Les travaux du locataire peuvent-ils augmenter le loyer ?
Le locataire qui améliore le local à ses frais peut craindre un effet pervers : payer un loyer plus élevé à cause de ses propres investissements. La règle se déroule en deux temps.
Au premier renouvellement, le locataire est protégé. L’article R145-8 du Code de commerce prévoit que les améliorations apportées aux lieux au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération pour la fixation du loyer que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit. Les travaux d’amélioration financés par le seul locataire ne peuvent donc pas justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement qui suit leur réalisation.
Au deuxième renouvellement, la situation s’inverse. Les améliorations devenues la propriété du bailleur par le jeu de l’accession sont alors intégrées aux caractéristiques du local et peuvent justifier un déplafonnement du loyer à la valeur locative. Cette solution, constante en jurisprudence, a encore été appliquée par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2022, à propos d’importants travaux réalisés par un locataire avec l’autorisation de son bailleur.
Bon à savoir :
Les travaux qui modifient notablement les caractéristiques mêmes du local, ses structures, ses volumes ou ses surfaces, peuvent justifier un déplafonnement dès le premier renouvellement. Par ailleurs, lorsque des travaux relèvent à la fois de l’amélioration et de la modification des caractéristiques, le régime des améliorations l’emporte. L’ampleur et la qualification des travaux envisagés doivent donc être pesées avant le chantier, car elles engagent le loyer des années plus tard.
Négocier la clause travaux avant de signer le bail commercial
La situation du locataire en matière de travaux se joue pour l’essentiel au moment de la négociation du bail.
La loi Pinel impose d’abord au bailleur une information utile : à la conclusion du bail puis tous les trois ans, il communique au locataire un état des travaux réalisés au cours des trois années précédentes et un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années suivantes, avec leur budget. Cette information permet d’anticiper les chantiers à venir et leur incidence sur l’exploitation.
Les points à vérifier avant de signer le contrat de bail commercial :
- Répartition des travaux conforme aux limites de la loi Pinel
- Clause d’autorisation préalable : quels travaux sont concernés ? Quelle forme doit prendre la demande et quels sont les délais de réponse du bailleur ?
- Sort des aménagements en fin de bail : accession, remise en état, ou faculté de choix du bailleur
- Clause de souffrance : étendue et compensation en cas de travaux du bailleur
- État des lieux d’entrée précis, avec réserves sur l’état initial
- État des travaux des trois dernières années et prévisionnel remis par le bailleur
- Vétusté : qui la supporte et dans quelles limites ?
La rédaction de ces clauses détermine des enjeux financiers qui se révèlent parfois des années après la signature, au départ du locataire ou au renouvellement. Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, relit et négocie les clauses travaux, assiste les locataires dans leurs demandes d’autorisation et intervient en cas de litige sur la charge ou le sort des travaux.
Les travaux cristallisent une grande partie des litiges du bail commercial, parce qu’ils engagent des sommes importantes et que tout se décide dans les clauses du contrat. Le locataire qui aménage son local doit vérifier trois choses : ce que la loi met à sa charge et ce qu’elle interdit de lui transférer, les autorisations nécessaires avant le chantier, et le sort de ses investissements en fin de bail comme au renouvellement. Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit des baux commerciaux à Toulouse, accompagne les locataires de la négociation du bail au contentieux des travaux. Contactez-nous !
FAQ : travaux et bail commercial
Quels travaux sont à la charge du locataire d’un bail commercial ?
Le locataire supporte les réparations locatives et le menu entretien : entretien courant du local, menues réparations, remplacement des vitres brisées, entretien des équipements qu’il utilise, ainsi que les dégradations survenues pendant son occupation. Le bail peut lui transférer d’autres travaux par une clause expresse, dans les limites de la loi Pinel : les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les travaux liés à la vétusté qui en relèvent ne peuvent jamais lui être imputés.
Le locataire peut-il faire des travaux sans l’accord du bailleur ?
Uniquement pour les aménagements légers, comme les peintures, les cloisons amovibles ou l’installation de mobilier, et à condition que le bail ne soumette pas tous les travaux à autorisation. Les travaux qui modifient les lieux, touchent au gros œuvre ou transforment la devanture nécessitent l’accord du bailleur, à obtenir par écrit. Des travaux réalisés sans autorisation exposent le locataire à une remise en état à ses frais, voire à la résiliation du bail.
Qui paie les travaux de mise aux normes dans un bail commercial ?
La réponse dépend de la nature des travaux et des clauses du bail. Les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ou qui sont rendus nécessaires par la vétusté, restent obligatoirement à la charge du bailleur pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Les autres mises aux normes, notamment celles liées à l’activité spécifique du locataire, peuvent lui être transférées par une clause expresse du bail.
Que deviennent les aménagements réalisés par le locataire à la fin du bail ?
Tout dépend du bail. Une clause d’accession, très fréquente, prévoit que les aménagements deviennent la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité. Le bail peut au contraire imposer la remise en état des lieux aux frais du locataire, ou laisser le choix au bailleur. En l’absence de clause, les règles légales de l’accession s’appliquent. Ce point se négocie avant la signature, car il détermine le coût réel des investissements du locataire.
Les travaux du locataire peuvent-ils faire augmenter son loyer ?
Pas immédiatement. Les améliorations financées par le seul locataire ne sont pas prises en compte pour fixer le loyer du renouvellement qui suit leur réalisation (article R145-8 du Code de commerce). Elles peuvent en revanche justifier un déplafonnement du loyer au deuxième renouvellement, une fois devenues la propriété du bailleur par accession. Les travaux qui modifient notablement les caractéristiques du local peuvent, eux, entraîner un déplafonnement dès le premier renouvellement.
