Dans un bail commercial, les charges se répartissent entre le bailleur et le locataire selon ce que prévoit le contrat, mais cette liberté connaît des limites d’ordre public depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Ainsi, certaines dépenses, comme les grosses réparations, restent obligatoirement à la charge du bailleur, quelle que soit la clause du bail. Un inventaire précis des charges doit être annexé au contrat, et le bailleur est tenu de justifier et de régulariser chaque année les sommes réclamées. L’enjeu est loin d’être théorique : dans certains centres commerciaux, les charges peuvent représenter une part importante du montant du loyer.
Que vous soyez bailleur ou locataire d’un local commercial à Toulouse, voici comment se répartissent les charges, ce que la loi impose, et comment éviter les litiges.
Charges du bail commercial : définition et catégories
Dans un bail commercial, il faut distinguer le loyer, qui rémunère la mise à disposition des locaux, des charges, qui correspondent aux dépenses liées à l’occupation, à l’entretien et à la gestion de l’immeuble. Le locataire ne rembourse ces charges que si le bail le prévoit expressément. En effet, en l’absence de clause écrite, le bailleur ne peut réclamer aucun remboursement.
Les charges d’un bail commercial se regroupent en plusieurs grandes catégories :
- Les charges d’entretien et de fonctionnement courant : nettoyage des parties communes, entretien des équipements et consommations diverses.
- Les charges de copropriété lorsque le local dépend d’un ensemble immobilier.
- Les impôts et taxes, comme la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
- Les dépenses de travaux.
- Les honoraires de gestion liés à l’immeuble, le cas échéant.
Depuis la loi Pinel, cette liberté de répartition est encadrée : le bail doit classer ces charges dans un inventaire précis, et certaines d’entre elles ne peuvent jamais être transférées au locataire.
Bon à savoir :
Aucune charge n’est récupérable sur le locataire si le bail ne le prévoit pas expressément. Le principe reste celui de la liberté contractuelle : c’est le contrat qui organise la répartition. Mais depuis 2014, cette liberté s’exerce dans les limites fixées par la loi, qui réserve certaines dépenses au bailleur et impose un formalisme précis.
La répartition des charges entre bailleur et locataire
La répartition des charges repose sur un principe simple : les dépenses liées à l’occupation courante du local peuvent être mises à la charge du locataire, tandis que les dépenses qui touchent à la propriété et à la structure de l’immeuble restent au bailleur. La loi Pinel a ainsi fixé une liste de dépenses qui ne peuvent jamais être imputées au locataire, codifiée à l’article R145-35 du Code de commerce.
Ne peuvent ainsi être mises à la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les honoraires liés à leur réalisation, les dépenses de mise en conformité ou de remise en état relevant de ces grosses réparations, les impôts dont le bailleur est le redevable légal comme la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), les honoraires de gestion des loyers, et, dans un ensemble immobilier, les charges et travaux afférents à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
À l’inverse, sous réserve d’une clause expresse du bail, l’entretien courant, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et les dépenses liées à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie, peuvent lui être répercutés.
| Poste de dépense | À la charge du bailleur | À la charge du locataire |
| Grosses réparations (article 606 C. civ.) | Oui, obligatoirement | Jamais |
| Vétusté et mise en conformité (grosses réparations) | Oui, obligatoirement | Jamais |
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) | Oui | Non |
| Honoraires de gestion des loyers | Oui | Non |
| Charges des locaux vacants ou d’autres locataires | Oui | Non |
| Entretien courant et menues réparations | Selon le bail | Oui, si clause expresse |
| Taxe foncière | Selon le bail | Oui, si clause expresse |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Selon le bail | Oui, si clause expresse |
| Charges de copropriété courantes | Selon le bail | Oui, si clause expresse |
Attention :
Toute clause du bail qui tenterait de transférer les grosses réparations au locataire est réputée non écrite, en application de l’article L145-15 du Code de commerce. Le locataire qui aurait payé de telles dépenses peut en demander le remboursement.
Ce que la loi Pinel impose depuis 2014
La loi Pinel du 18 juin 2014 a mis fin à une longue période de liberté quasi totale, pendant laquelle le bailleur pouvait transférer au locataire l’essentiel des charges. Elle a introduit l’article L145-40-2 du Code de commerce, qui encadre désormais la répartition.
Ce texte impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel, et le bailleur doit informer le locataire des charges nouvelles en cours de bail.
Ces règles ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret d’application. Les baux plus anciens, non encore renouvelés, restent soumis à l’ancien régime, entièrement défini par le contrat.
La loi a par ailleurs interdit le forfait de charges non régularisable : le bailleur doit désormais justifier les dépenses réelles et ne peut plus demander une somme forfaitaire définitive.
Les obligations d’information et de justification du bailleur
La loi Pinel a renforcé la transparence en mettant à la charge du bailleur plusieurs obligations d’information, dont le respect conditionne sa faculté de réclamer les charges.
À la conclusion du bail, le bailleur doit annexer l’inventaire des charges et communiquer un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes avec leur coût, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, assorti d’un budget. Cette information sur les travaux doit être renouvelée à chaque échéance triennale, dans un délai de deux mois. Il en va de même lors du renouvellement.
Chaque année, le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif de l’inventaire des charges, incluant la liquidation et la régularisation des comptes, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour un immeuble en copropriété, cet état doit être transmis dans les trois mois qui suivent la reddition des charges de copropriété. Enfin, à la demande du locataire, le bailleur doit remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés.
Les obligations du bailleur en matière de charges :
- Annexer au bail un inventaire précis et limitatif des charges
- Communiquer l’état des travaux des trois dernières années et le prévisionnel des trois suivantes
- Renouveler cette information sur les travaux à chaque échéance triennale
- Adresser chaque année l’état récapitulatif avec régularisation avant le 30 septembre
- Fournir, à la demande du locataire, les justificatifs des charges imputées
Provision, régularisation et contestation des charges
En pratique, le bailleur ne réclame pas les charges au réel mois par mois : il demande une provision, souvent trimestrielle, qui fait ensuite l’objet d’une régularisation annuelle. À cette occasion, les provisions versées sont comparées aux dépenses réelles justifiées, et le solde est remboursé au locataire ou complété par lui.
Cette régularisation n’est pas une simple faculté. Pour conserver les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des dépenses par des factures, avis d’imposition ou décomptes de copropriété. À défaut de justificatifs suffisants, le bailleur peut être condamné à rembourser les provisions perçues. Une régularisation réclamée tardivement et brutalement, après des années de silence, peut aussi engager sa responsabilité.
Le locataire dispose de son côté d’un droit de regard. Il peut demander la communication des justificatifs et contester les charges qu’il estime indûment facturées.
Bon à savoir :
Le locataire qui a payé des charges qui ne lui incombaient pas peut en demander le remboursement. Cette action en répétition se prescrit en principe par cinq ans, ce délai courant à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le caractère indu des sommes versées, et non de la seule date de paiement. Conserver les états récapitulatifs et les justificatifs reçus reste utile pour agir dans les temps.
Le cas particulier des immeubles en copropriété
Lorsque le local loué se trouve dans un immeuble en copropriété, le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, acquitte les charges de copropriété auprès du syndicat. Il peut ensuite en répercuter une partie sur le locataire, sous réserve que le bail le prévoie et dans le respect des limites légales.
Dans un ensemble immobilier accueillant plusieurs locataires tel qu’un centre commercial, la répartition des charges entre eux se fait en principe au prorata des surfaces exploitées, et cette répartition doit figurer au bail.
Le bailleur ne peut jamais imputer au locataire les charges, impôts et travaux afférents à des locaux vacants ou à ceux occupés par d’autres locataires. Le risque de vacance pèse sur le propriétaire, pas sur les locataires en place.
Litiges sur les charges du bail commercial : comment les anticiper et les résoudre ?
Les charges figurent parmi les principales sources de contentieux en matière de baux commerciaux. Les litiges les plus fréquents concernent la refacturation de charges non prévues au bail, l’absence de régularisation annuelle, la répercussion de grosses réparations pourtant réservées au bailleur, ou encore des provisions réclamées sans justificatifs.
La prévention passe par une rédaction rigoureuse de l’inventaire des charges au moment de la signature ou du renouvellement, et par le respect scrupuleux des obligations d’information. Pour le locataire, elle passe par une vérification attentive des états récapitulatifs et une demande systématique des justificatifs en cas de doute.
Lorsqu’un désaccord persiste, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie, sa compétence ayant été étendue par la loi Pinel aux contestations relatives aux charges et aux travaux.
À défaut d’accord amiable, le tribunal judiciaire tranche. La matière étant technique et les sommes souvent importantes, l’appui d’un avocat en bail commercial permet de sécuriser la rédaction du bail, d’analyser le bail et les décomptes, de contester une régularisation ou de défendre ses intérêts en cas de litige.
Les charges du bail commercial obéissent à un équilibre entre liberté contractuelle et règles protectrices. Le bail organise la répartition, mais la loi Pinel réserve certaines dépenses au bailleur, impose un inventaire précis et encadre la régularisation. Pour le locataire, connaître ces règles évite de payer des charges qui ne lui incombent pas. Pour le bailleur, les respecter conditionne sa faculté même de réclamer les charges. Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit des baux commerciaux à Toulouse, accompagne bailleurs et locataires dans la rédaction, la vérification et le contentieux des clauses de charges. Contactez-nous !
FAQ : charges du bail commercial
Quelles charges le bailleur peut-il récupérer sur le locataire d’un bail commercial ?
Le bailleur peut récupérer les charges liées à l’occupation et au fonctionnement courant du local, à condition qu’une clause du bail le prévoie expressément. Il s’agit notamment de l’entretien courant, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et de la taxe foncière si le bail le stipule. En revanche, certaines dépenses ne peuvent jamais lui être transférées, comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Les grosses réparations sont-elles à la charge du locataire ou du bailleur ?
Les grosses réparations, définies à l’article 606 du Code civil, sont obligatoirement à la charge du bailleur. Elles concernent la structure de l’immeuble : gros murs, voûtes, poutres, couvertures, et murs de soutènement. Depuis la loi Pinel, l’article R145-35 du Code de commerce interdit de les mettre à la charge du locataire, et toute clause contraire est réputée non écrite. Le locataire qui aurait réglé de telles dépenses peut en réclamer le remboursement.
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?
Oui, mais seulement si le bail le prévoit expressément. La taxe foncière fait partie des impôts qui peuvent être répercutés sur le locataire, contrairement à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), dont le bailleur reste redevable. En l’absence de clause spécifique dans le bail, le locataire n’a pas à payer la taxe foncière.
Que se passe-t-il si le bailleur ne fournit pas l’inventaire ou la régularisation des charges ?
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le défaut d’inventaire, de régularisation annuelle ou de justification prive le bailleur de la possibilité de réclamer les charges. Le locataire est alors fondé à demander le remboursement des charges facturées sans respecter ces obligations.
Dans quel délai contester des charges facturées à tort ?
L’action du locataire pour obtenir le remboursement de charges indûment facturées se prescrit en principe par cinq ans, en application du droit commun. Ce délai court à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le caractère indu des sommes versées. Il est donc conseillé de vérifier chaque état récapitulatif, de conserver les justificatifs, et d’agir sans attendre en cas de doute.
