L’ouverture d’une procédure collective ne met pas fin au bail commercial. Que le locataire soit placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail se poursuit, et la décision de le continuer, de le céder ou de le résilier revient à l’administrateur judiciaire, au liquidateur ou, dans certains cas, au locataire lui-même. Pendant toute la procédure, le chef d’entreprise bénéficie d’une protection essentielle : l’arrêt des poursuites, qui empêche le bailleur de réclamer en justice les loyers impayés avant le jugement d’ouverture.
Comprendre qui décide, à quel moment et avec quels effets est déterminant pour préserver ses intérêts.
Vous dirigez une entreprise à Toulouse confrontée à des difficultés financières et vous vous interrogez sur le sort de votre bail commercial ? Voici ce que la loi prévoit, du point de vue du locataire.
L’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas le bail
Le premier réflexe de nombreux dirigeants est de croire que le placement en redressement ou en liquidation entraîne la fin automatique du bail. C’est inexact. Le principe est inverse : le bail commercial se poursuit.
L’article L145-45 du Code de commerce pose cette règle clairement. La procédure de sauvegarde, le jugement de redressement ou de liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail. Toute clause du contrat qui prévoirait la résiliation automatique en cas de procédure collective est sans effet : elle ne peut pas être appliquée.
Cette continuité s’explique par la nature du bail. Aux yeux du droit des procédures collectives, le droit au bail est un actif de l’entreprise, souvent essentiel à la poursuite de l’activité et à une éventuelle reprise. Le préserver, c’est préserver une valeur pour l’entreprise et une garantie pour ses créanciers.
Bon à savoir :
Même si le locataire n’était pas à jour de ses loyers à la date du jugement d’ouverture, le bail se poursuit. Les loyers impayés avant cette date deviennent des créances soumises à la procédure collective : le bailleur ne peut plus les réclamer directement, il doit les déclarer au passif. Le simple fait d’avoir des arriérés ne suffit donc pas à faire tomber le bail.
Qui décide du sort du bail selon la procédure ?
Le sort du bail ne dépend pas du locataire seul. Selon la procédure ouverte et la taille de l’entreprise, la décision appartient à des intervenants différents.
En sauvegarde et en redressement judiciaire, lorsqu’un administrateur judiciaire est nommé, c’est lui qui décide seul de continuer ou non le bail. La désignation d’un administrateur est obligatoire lorsque l’entreprise dépasse certains seuils, à savoir un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions d’euros et un effectif d’au moins 20 salariés. En dessous de ces seuils, le tribunal peut ne pas nommer d’administrateur : la décision de poursuivre le bail revient alors au locataire lui-même, après accord du mandataire judiciaire.
En liquidation judiciaire, c’est le liquidateur qui examine la situation et décide de continuer le bail, de le céder, ou d’y mettre fin.
| Procédure | Qui décide du sort du bail ? | Options |
| Sauvegarde ou redressement avec administrateur | L’administrateur judiciaire, seul | Continuer, céder ou résilier |
| Sauvegarde ou redressement sans administrateur | Le locataire, avec accord du mandataire judiciaire | Continuer ou non |
| Liquidation judiciaire | Le liquidateur | Continuer, céder ou résilier |
En cas de désaccord entre le locataire et le mandataire judiciaire sur la poursuite du bail, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée, y compris le bailleur.
Le locataire en difficulté peut-il lui-même résilier son bail ?
C’est une question fréquente pour le dirigeant qui souhaite cesser une activité déficitaire et arrêter d’accumuler des charges. La réponse dépend largement de la présence ou non d’un administrateur judiciaire.
Lorsqu’un administrateur est nommé, le locataire perd une grande partie de sa liberté de décision sur le bail. C’est l’administrateur qui apprécie l’opportunité de continuer ou de résilier, en fonction de l’intérêt de l’entreprise et de la procédure. Le dirigeant peut bien sûr faire valoir son point de vue, mais il ne décide pas seul.
Lorsqu’aucun administrateur n’est désigné, ce qui concerne la majorité des petites structures, le locataire retrouve un rôle actif : c’est lui qui décide de poursuivre ou non le bail, sous réserve de l’accord du mandataire judiciaire. Cette configuration est la plus courante pour les TPE et les commerçants indépendants.
Dans tous les cas, la décision de mettre fin au bail s’inscrit dans une stratégie d’ensemble. Arrêter le bail libère l’entreprise du paiement des loyers à venir, mais prive aussi d’un actif potentiellement cessible. C’est un arbitrage qui se réfléchit avec les organes de la procédure et, idéalement, avec un avocat.
La résiliation du bail à l’initiative de l’organe de la procédure
Lorsque l’administrateur ou le liquidateur décide de ne pas poursuivre le bail, la résiliation suit une procédure simple et rapide.
Aux termes de l’article L641-12 du Code de commerce, lorsque le liquidateur ou l’administrateur décide de ne pas continuer le bail, celui-ci est résilié sur sa simple demande, et la résiliation prend effet au jour de cette demande. Aucune justification particulière n’est exigée, et aucune procédure judiciaire lourde n’est nécessaire.
Point important pour le dirigeant : l’administrateur ou le liquidateur peut décider de résilier le bail même lorsque les loyers pourraient encore être payés, s’il estime que les locaux ne sont plus utiles à l’activité ou à la procédure.
À l’inverse, lorsque l’entreprise n’a manifestement pas les moyens de régler les loyers, la résiliation s’impose pour ne pas alourdir le passif. A défaut, le liquidateur pourrait voir sa responsabilité engagée. Une fois la résiliation prononcée, les lieux doivent être libérés et les clés remises au bailleur.
Quand le bailleur peut-il obtenir la résiliation ?
Du point de vue du locataire, c’est sans doute le point le plus protecteur de tout le dispositif. Le bailleur voit ses possibilités d’action fortement encadrées.
Pour les loyers impayés avant le jugement d’ouverture, le bailleur ne peut plus agir. L’ouverture de la procédure collective entraîne l’arrêt des poursuites, prévu par l’article L622-21 du Code de commerce.
Concrètement, le bailleur ne peut plus demander en justice ni le paiement des loyers antérieurs, ni la résiliation du bail fondée sur ces impayés. Une action déjà engagée est interrompue et ne peut reprendre que pour faire constater et fixer la créance, jamais pour prononcer la résiliation. La Cour de cassation applique cette protection de longue date et avec constance.
Pour les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur retrouve un droit d’agir, mais sous conditions. Il ne peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit qu’au terme d’un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture. Et si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas de résiliation.
Le bailleur conserve enfin la possibilité d’agir pour des causes antérieures au jugement d’ouverture autres que le paiement des loyers, par exemple un défaut d’entretien des lieux ou le non-respect de la destination du bail. En liquidation, il doit alors introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement.
Attention :
L’arrêt des poursuites protège le locataire pour le passé, mais pas pour l’avenir. Les loyers correspondant à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture doivent être payés à leurs échéances. Un défaut de paiement de ces loyers postérieurs, passé le délai de trois mois, ouvre au bailleur la voie de la résiliation. La vigilance sur les loyers courants reste donc essentielle pendant toute la procédure.
Céder le bail plutôt que le résilier
Résilier n’est pas la seule issue. Le bail commercial peut aussi être cédé, ce qui présente souvent un intérêt supérieur pour le chef d’entreprise et pour ses créanciers.
La cession peut intervenir dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise, lorsque le tribunal arrête la reprise totale ou partielle de l’activité par un tiers, les baux étant alors transmis au repreneur. Elle peut aussi se faire de manière isolée, le droit au bail étant cédé indépendamment du reste.
La procédure collective offre ici une protection spécifique au locataire cédant. En temps normal, le bail contient fréquemment une clause de garantie solidaire qui maintient le cédant tenu des loyers impayés par le repreneur pendant trois ans. Mais lorsque la cession intervient dans le cadre d’une procédure collective, l’article L641-12 du Code de commerce neutralise cette clause : toute stipulation imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. Le dirigeant en difficulté qui cède son bail dans ce cadre est donc libéré de cette garantie, ce qui n’est pas le cas d’une cession ordinaire, dont les règles relèvent du régime classique de la cession de bail commercial.
Les conséquences pour le chef d’entreprise
Au-delà des mécanismes, le dirigeant veut savoir ce qui change pour lui. Plusieurs effets méritent d’être distingués.
Les dettes locatives nées avant le jugement d’ouverture suivent le sort des autres créances antérieures : le bailleur doit les déclarer au passif de la procédure, dans les délais légaux, et sera payé selon le rang de sa créance. Le dirigeant n’a pas à les régler en dehors de la procédure.
Les loyers nés après le jugement d’ouverture, en revanche, correspondent à l’occupation effective des locaux et doivent être payés à leurs échéances par l’entreprise sous la gestion de l’organe de la procédure.
Le privilège du bailleur est encadré. En sauvegarde comme en redressement, le bailleur ne dispose d’un privilège que pour les deux dernières années de loyers précédant le jugement d’ouverture, en application de l’article L622-16 du Code de commerce. Au-delà, sa créance est traitée comme celle des autres créanciers.
Quant au dépôt de garantie, il peut être utilisé pour apurer une partie des sommes dues, ou restitué selon le solde des comptes entre bailleur et locataire à la fin du bail.
À retenir :
La procédure collective protège l’entreprise, mais elle ne protège pas toujours le dirigeant qui s’est porté caution personnelle du bail. Si le chef d’entreprise a garanti personnellement les loyers, le bailleur peut, selon la procédure et les aménagements légaux, être tenté de se retourner contre lui. La distinction entre la dette de la société et l’engagement personnel de caution est un point à examiner de près, car elle peut engager le patrimoine privé du dirigeant.
Ce que la jurisprudence récente précise (2025)
Le régime de la résiliation du bail en procédure collective continue d’être affiné par la Cour de cassation, dans un sens généralement protecteur du locataire.
Dans un arrêt du 12 juin 2025, la chambre commerciale a apporté une précision importante : lorsqu’une liquidation judiciaire est ouverte à la suite de la résolution d’un plan de redressement, elle constitue une procédure entièrement nouvelle, et non une simple conversion. Cette distinction a une conséquence concrète : un nouveau délai de trois mois recommence à courir, et le bailleur ne peut pas se prévaloir, dans la nouvelle procédure, d’une résiliation fondée sur des loyers impayés pendant la procédure précédente, sauf si une décision de résiliation a acquis force de chose jugée avant l’ouverture de la liquidation. Une action en résiliation encore en cours d’appel au moment de l’ouverture de la nouvelle procédure ne peut donc plus produire d’effet.
Cette solution prolonge une jurisprudence constante qui vise à protéger l’entreprise en difficulté contre la rupture brutale d’un contrat essentiel à sa survie, tout en préservant un équilibre avec les droits du bailleur. Pour le dirigeant, elle confirme que le passage d’une procédure à une autre rebat les cartes des délais et des droits du bailleur, et qu’un suivi attentif de la chronologie est déterminant.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat en droit des baux commerciaux ?
Le sort du bail commercial en procédure collective se joue à la croisée du droit des baux et du droit des entreprises en difficulté, deux matières techniques dont l’articulation est subtile. Pour le dirigeant, l’enjeu est double : préserver un actif parfois cessible et limiter son exposition personnelle.
Un avocat en droit des baux commerciaux analyse le bail et la clause de garantie solidaire, identifie les délais à respecter, conseille sur l’opportunité de résilier ou de céder, et veille à ce que les loyers postérieurs soient traités correctement pour éviter une résiliation subie. Il intervient aussi pour défendre le dirigeant lorsque sa caution personnelle est mise en jeu.
Face à une procédure collective, le bail commercial se poursuit, se cède ou se résilie selon des règles précises, qui placent la décision entre les mains de l’administrateur, du liquidateur ou du locataire selon les cas. Pour le chef d’entreprise, l’arrêt des poursuites le protège des dettes antérieures, et la cession du bail peut le libérer de la garantie solidaire. Mais la vigilance reste de mise sur les loyers postérieurs et sur les engagements de caution.
FAQ : bail commercial et procédure collective
L’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation résilie-t-elle automatiquement le bail commercial ?
Non. L’article L145-45 du Code de commerce prévoit que l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail. Le bail se poursuit, et toute clause prévoyant une résiliation automatique en cas de procédure collective est réputée non écrite. Le sort du bail dépend ensuite de la décision de l’administrateur, du liquidateur ou du locataire selon les cas.
Le locataire en procédure collective peut-il décider seul de résilier son bail ?
Cela dépend de la présence d’un administrateur judiciaire. Lorsqu’un administrateur est nommé, c’est lui qui décide du sort du bail. En l’absence d’administrateur, situation fréquente pour les petites entreprises, le locataire décide de poursuivre ou non le bail, mais avec l’accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord, le juge-commissaire peut être saisi.
Le bailleur peut-il réclamer les loyers impayés avant la procédure ?
Non, pas directement. L’arrêt des poursuites, prévu par l’article L622-21 du Code de commerce, interdit au bailleur de réclamer en justice les loyers antérieurs au jugement d’ouverture ou de demander la résiliation du bail fondée sur ces impayés. Il doit déclarer sa créance au passif de la procédure. En revanche, les loyers correspondant à une occupation postérieure au jugement doivent être payés à leurs échéances.
Peut-on céder un bail commercial pendant une liquidation judiciaire ?
Oui. Le bail peut être cédé dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise ou de manière isolée. La cession dans le cadre d’une procédure collective présente un avantage pour le locataire cédant : l’article L641-12 du Code de commerce répute non écrite toute clause de garantie solidaire qui maintiendrait le cédant tenu des loyers du repreneur. Le dirigeant est ainsi libéré de cette garantie, contrairement à une cession ordinaire.
Le dirigeant reste-t-il personnellement tenu des loyers en cas de caution ?
La procédure collective protège l’entreprise, mais pas nécessairement le dirigeant qui s’est porté caution personnelle du bail. Selon la procédure et les aménagements légaux applicables, le bailleur peut chercher à actionner cette caution. La distinction entre la dette de la société et l’engagement personnel de caution est essentielle, car elle peut engager le patrimoine privé du dirigeant. Un examen au cas par cas avec un avocat est recommandé.
