Vous avez trouvé le programme neuf qui vous correspond et vous vous apprêtez à signer votre premier achat sur plan ? La Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA, est le contrat par lequel vous achetez un bien immobilier en cours de construction ou non encore bâti, dont vous devenez propriétaire progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux (article 1601-3 du Code civil).
Encadrée par un arsenal légal protecteur, la VEFA est l’une des formes d’achat immobilier les plus sécurisées, à condition d’en maîtriser les étapes, les garanties et les risques.
Maître Clément Poirier vous guide de la réservation à la remise des clés.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La VEFA est régie par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle repose sur un mécanisme original : dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous devenez propriétaire du sol et des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution et vous en payez le prix à mesure de leur avancement.
Le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux : c’est lui qui choisit les architectes, les entreprises et les techniciens, signe les marchés et surveille le chantier. Vous n’intervenez pas dans le processus de construction, ce qui constitue à la fois la force et la limite de ce contrat.
Bon à savoir :
Les plaquettes commerciales et les brochures remises par le promoteur n’ont aucune valeur contractuelle. Seul le contenu du contrat de réservation puis de l’acte authentique engage les parties.
La VEFA se distingue de la vente à terme (dans laquelle le transfert de propriété n’intervient qu’à l’achèvement complet) et de la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), qui s’applique à la rénovation lourde d’un immeuble existant.
Les étapes d’un achat en VEFA
Le contrat de réservation
L’achat en VEFA débute par la signature d’un contrat de réservation (ou contrat préliminaire), seul avant-contrat autorisé en secteur protégé (articles L261-15 et R261-15 du CCH). Ce document décrit le logement réservé, son prix estimé, sa localisation, les délais de livraison prévisionnels et les conditions suspensives.
À la signature, un dépôt de garantie peut vous être demandé, plafonné par la loi :
- 5 % maximum si la signature de l’acte de vente est prévue dans l’année ;
- 2 % maximum si la signature est prévue entre 1 et 2 ans après le contrat de réservation ;
- Aucun dépôt si le délai entre la réservation et l’acte de vente est supérieur à 2 ans.
Ce dépôt est versé sur un compte bloqué, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être utilisé par le promoteur, et vous est intégralement restitué si vous exercez votre droit de rétractation ou si une condition suspensive ne se réalise pas.
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat. Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l’achat sans pénalité et récupérer votre dépôt de garantie.
L’acte authentique chez le notaire
Quelques mois après la réservation, vous signez l’acte authentique de vente chez le notaire. C’est l’acte fondateur de votre acquisition : vous devenez officiellement propriétaire du sol et des constructions existantes.
Cet acte doit obligatoirement mentionner, conformément à l’article L261-11 du CCH :
- la description précise du logement et sa situation dans l’immeuble ;
- le prix ferme et les modalités de paiement ;
- le calendrier prévisionnel des travaux et la date de livraison ;
- les matériaux et caractéristiques techniques ;
- les conditions suspensives (obtention du financement, notamment) ;
- l’attestation de la garantie financière d’achèvement (GFA).
Les frais de notaire sont réduits : 2 à 3 % du prix pour un bien neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Les appels de fonds pendant la construction
Le prix est réglé progressivement, au rythme de l’avancement du chantier. Les plafonds légaux sont fixés par l’article R261-14 du CCH : le promoteur ne peut en aucun cas les dépasser :
| Stade d’avancement | Plafond cumulatif maximum |
| Achèvement des fondations | 35 % du prix total |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % du prix total |
| Achèvement des travaux | 95 % du prix total |
| Remise des clés | 100 % (solde de 5 %) |
Attention :
Les 5 % du solde peuvent être consignés, c’est-à-dire déposés entre les mains d’un notaire ou à la Caisse des dépôts, si vous émettez des réserves lors de la livraison en raison de non-conformités ou de malfaçons. C’est un levier pour contraindre le promoteur à effectuer les corrections.
Si vous financez votre acquisition par emprunt, chaque appel de fonds donne lieu à un déblocage partiel de votre prêt. Durant la période de construction, vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées ; un coût à anticiper dans votre plan de financement.
La livraison et la remise des clés
La livraison est une étape déterminante. Une visite de livraison est organisée avec le promoteur, au cours de laquelle vous inspectez le logement et consignez vos observations dans un procès-verbal de livraison.
C’est le moment d’être rigoureux : vérifiez la conformité du logement aux plans et à la notice descriptive, testez les équipements et notez tout défaut apparent. Chaque réserve inscrite au procès-verbal engage le promoteur à corriger le défaut signalé dans le cadre des garanties applicables. La date de livraison marque également le point de départ des garanties légales.
Les garanties légales : votre protection de la signature à 10 ans
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
| Garantie financière d’achèvement (GFA) | Pendant les travaux | Défaillance financière du promoteur : un garant (banque ou assureur) prend le relais pour financer l’achèvement |
| Garantie biennale | 2 ans après livraison | Équipements dissociables du gros œuvre (portes, volets, robinetterie, radiateurs…) |
| Garantie décennale | 10 ans après livraison | Dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination |
La GFA est obligatoire pour tout contrat VEFA portant sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (article L261-10-1 CCH) et doit figurer dans l’acte authentique. Aussi, il est important de vérifier sa présence lors de la signature chez le notaire.
Le saviez-vous ?
En complément des garanties légales, une assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite classiquement par le promoteur vendeur. Cette assurance vous est transférée à la vente et vous permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal désigne les responsables. Elle est particulièrement utile pour les acquéreurs qui envisagent de revendre le bien dans les dix ans qui suivent la livraison.
Les avantages d’acheter en VEFA
Acheter en VEFA présente plusieurs atouts :
- frais de notaire réduits : 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
- logement aux normes RE2020 : performance énergétique optimisée, charges réduites ;
- personnalisation : les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), encadrés par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. L261-15 CCH), vous permettent de personnaliser votre logement avant la construction (choix des finitions, déplacement de cloisons non porteuses, installation d’équipements) sous réserve de l’accord du promoteur ;
- paiement échelonné : vous ne payez que ce qui est construit ;
- éligibilité au PTZ : sous conditions de ressources et de zone géographique, le Prêt à Taux Zéro peut financer jusqu’à 40 % du prix d’acquisition ;
- exonération de taxe foncière : possible pendant 2 ans après l’achèvement, sous réserve de déclaration dans les 90 jours auprès du centre des finances publiques.
Les risques de la VEFA et comment s’en prémunir
La VEFA est un contrat protecteur, mais elle n’est pas sans risques.
Le retard de livraison
C’est le litige le plus fréquent. Le contrat doit mentionner une date de livraison prévisionnelle et prévoir des pénalités contractuelles en cas de retard. En l’absence de clause, les pénalités légales s’appliquent. Si le retard est excessif ou imputable à une faute du promoteur, vous pouvez engager une action en indemnisation devant le tribunal judiciaire.
La non-conformité à la livraison
Les surfaces différentes de celles prévues, les équipements absents ou non conformes et les malfaçons apparentes doivent être consignées dans le procès-verbal. Vous disposez ensuite d’un délai d’un mois après la livraison pour notifier des réserves complémentaires. Si le promoteur ne corrige pas les défauts, la garantie de parfait achèvement vous permet d’exiger l’exécution des travaux ou, à défaut, une réduction du prix.
La défaillance du promoteur
Elle est couverte par la GFA : l’organisme garant prend le relais pour financer l’achèvement. Vérifiez la validité et l’étendue de la garantie dans votre acte.
La révision du prix
Les contrats VEFA incluent généralement une clause de révision indexée sur l’indice BT01 de l’INSEE (coût de la construction). Le prix final peut donc différer légèrement du prix initial. Vérifiez le mécanisme de révision dans votre contrat avant de signer.
Points à vérifier impérativement au procès-verbal de livraison :
- conformité des surfaces aux plans contractuels ;
- état de tous les équipements (chauffage, ventilation, électricité, plomberie) ;
- finitions : revêtements de sols, peintures, menuiseries ;
- parties communes accessibles et conformes ;
- présence des équipements prévus (parking, cave, digicode…) ;
- conformité aux TMA si des modifications avaient été convenues.
Quand faire appel à un avocat en droit de la construction ?
La VEFA est un contrat d’ordre public : ses règles s’imposent aux parties. Toutefois, sa technicité et les enjeux financiers qu’elle représente justifient l’intervention d’un avocat en droit de la construction à Toulouse à plusieurs stades clés :
- Avant la signature : l’avocat analyse le contrat de réservation et l’acte authentique, il vérifie les clauses sensibles (révision de prix, pénalités de retard, conditions suspensives, TMA), et identifie les risques.
- Pendant la construction : en cas de retard injustifié, de communication insuffisante du promoteur ou de difficulté à obtenir des informations sur l’avancement du chantier, l’avocat prend le relais.
- À la livraison : il peut émettre des réserves, vous conseiller sur la consignation des 5 %, mettre le promoteur en demeure en cas de refus de correction.
- Après la livraison : l’avocat procède, le cas échéant, à l’activation des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale), met en cause le promoteur ou les constructeurs en cas de sinistre, et engage, si nécessaire une action judiciaire.
Acheter en VEFA, c’est s’engager sur un bien qui n’est pas encore construit, avec un promoteur dont vous dépendez pour la qualité de la construction et le respect des délais. Les garanties légales sont réelles et protectrices, mais elles supposent d’être activées correctement, dans les formes et dans les délais. Un accompagnement juridique en amont peut éviter bien des déconvenues, et une intervention rapide en cas de litige fait souvent la différence sur le plan de l’indemnisation.
Vous avez un projet d’achat en VEFA ou vous rencontrez des difficultés avec votre promoteur ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit de la construction à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser votre acquisition et défendre vos droits. Contactez-nous !
FAQ — VEFA : vos questions fréquentes
Qu’est-ce que la VEFA et en quoi est-elle différente d’un achat dans l’ancien ?
La VEFA est un contrat d’achat immobilier qui porte sur un bien en cours de construction ou non encore bâti. Contrairement à l’achat dans l’ancien, vous devenez propriétaire progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et vous payez le prix par appels de fonds successifs. En contrepartie, vous bénéficiez de frais de notaire réduits, d’un logement neuf aux normes énergétiques actuelles et d’un ensemble de garanties légales.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
La garantie financière d’achèvement (GFA), obligatoire dans tout contrat VEFA (article L261-10-1 CCH), protège l’acquéreur contre ce risque. L’organisme garant (une banque ou un assureur) prend le relais du promoteur défaillant et finance l’achèvement des travaux. L’acquéreur ne doit pas verser de fonds supplémentaires au-delà des plafonds légaux.
Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation ?
Oui. Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat par lettre recommandée. Pendant ce délai, vous pouvez renoncer à l’achat sans pénalité et récupérer intégralement votre dépôt de garantie. Passé ce délai, la rétractation n’est possible que dans les cas prévus par les conditions suspensives du contrat.
Quelles sont les garanties après la livraison ?
Différentes garanties légales s’appliquent à compter de la livraison : la garantie de des vices apparents (1 an), qui couvre les défauts signalés ; la garantie biennale (2 ans), qui couvre les équipements dissociables ; et la garantie décennale (10 ans), qui couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Que faire en cas de retard de livraison ?
Commencez par vérifier les clauses de votre contrat relatives aux pénalités de retard. Si le promoteur ne respecte pas les délais contractuels, mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’indiquer une date ferme de livraison. En cas de retard persistant ou injustifié, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une indemnisation du préjudice subi (pertes locatives, frais de relogement…). L’accompagnement d’un avocat en droit de la construction est recommandé dès que le retard dépasse quelques semaines.
