Vous souhaitez récupérer vos locaux commerciaux à l’expiration du bail et vous vous apprêtez à refuser le renouvellement ? Avant toute décision, il faut en mesurer les conséquences financières. En effet, sauf exceptions limitativement prévues par la loi, le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser à son locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L145-14 du Code de commerce). Ce préjudice peut atteindre des sommes considérables, selon la valeur du fonds exploité et les circonstances de l’éviction.
Maître Clément Poirier vous explique dans quelles conditions cette indemnité est due, comment elle est calculée et quelle procédure vous devez suivre pour sécuriser votre décision.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction et quand est-elle due ?
L’indemnité d’éviction est la contrepartie financière que le bailleur doit verser à son locataire lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial. Elle repose sur une logique de réparation intégrale : l’indemnité doit couvrir l’ensemble du préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son droit au renouvellement, ni plus, ni moins.
Ce droit à indemnisation n’est toutefois pas absolu. Pour pouvoir y prétendre, le locataire doit remplir, au jour de la délivrance du congé, les conditions d’accès au droit au renouvellement prévues par le statut des baux commerciaux :
- être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués ;
- justifier d’une exploitation effective du fonds durant trois années précédant la date d’effet du congé ;
- être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE) à la date de délivrance du congé.
| Bon à savoir : Si le locataire ne remplit pas ces conditions au jour du congé, il ne peut pas prétendre à l’indemnité d’éviction. C’est ce que la pratique appelle la dénégation du statut des baux commerciaux : le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité. Cette situation mérite d’être vérifiée rigoureusement avant toute procédure, car une erreur d’appréciation peut exposer le bailleur à un contentieux coûteux. |
Les cas où le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer d’indemnité
Le Code de commerce distingue plusieurs cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement en limitant ou en supprimant son obligation d’indemnisation.
Le motif grave et légitime à l’encontre du locataire
Le bailleur peut invoquer un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles : loyers impayés répétés, sous-location non autorisée, utilisation des lieux hors destination, dégradations, etc.
Mais cette faculté est strictement encadrée : si le motif invoqué est l’inexécution d’une obligation ou la cessation de l’exploitation du fonds, il ne peut être invoqué que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure à l’initiative du bailleur.
Attention :
Cette mise en demeure doit impérativement être effectuée par acte extrajudiciaire (exploit de commissaire de justice) et reproduire les termes exacts de l’article L145-17 du Code de commerce, à peine de nullité. Une simple lettre recommandée ne suffit pas. C’est l’erreur la plus fréquente commise par les bailleurs qui entendent se passer du paiement de l’indemnité d’éviction : faute de respect de ce formalisme, le motif grave et légitime devient inopposable.
La reconstruction ou réhabilitation
Le bailleur qui entend construire ou reconstruire l’immeuble peut également refuser le renouvellement, mais il reste en principe tenu au versement de l’indemnité d’éviction (article L145-18 du Code de commerce). Il peut toutefois s’y soustraire en offrant au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et situé à un emplacement équivalent.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires. Son montant est apprécié au jour du départ effectif du locataire et non au jour du congé.
L’indemnité principale : remplacement ou déplacement
Le montant de l’indemnité principale dépend d’une question centrale : le fonds de commerce peut-il être transféré dans d’autres locaux ou est-il condamné à disparaître ?
L’indemnité de remplacement (perte du fonds) s’applique lorsque l’éviction entraîne la disparition totale du fonds, notamment pour les commerces de proximité dont la clientèle est attachée à l’emplacement. Elle correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession. Deux méthodes sont notamment utilisées par les experts judiciaires :
- La méthode du chiffre d’affaires : application d’un coefficient sur le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années, variable selon l’activité (de 0,3 à 1,5 selon le secteur). C’est la méthode dominante en pratique.
- La méthode de la rentabilité (EBE) : capitalisation de l’excédent brut d’exploitation par un coefficient multiplicateur (généralement entre 3 et 7). De plus en plus utilisée par les juges, notamment pour les fonds dont la profitabilité est documentée.
Exemple :
Un restaurateur réalise un chiffre d’affaires moyen de 350 000 € sur les trois dernières années. Le coefficient applicable dans les usages de la profession est de 0,7. La valeur du fonds est estimée à 245 000 €. À cette valeur s’ajouteront les indemnités accessoires.
L’indemnité de déplacement (transfert du fonds) s’applique quant à elle lorsque le locataire peut se réinstaller dans d’autres locaux et poursuivre son exploitation. Elle couvre le coût total du déplacement du fonds (acquisition d’un droit au bail équivalent, érosion temporaire de la clientèle, frais de communication) ainsi que le manque à gagner durant la période de réinstallation.
Le saviez-vous ?
Même en cas de déplacement possible, l’indemnité d’éviction ne peut jamais être inférieure à la valeur du droit au bail, c’est-à-dire à la valeur du droit d’occupation que le locataire perd. Ce plancher jurisprudentiel est important pour le bailleur, car il peut considérablement rehausser le montant de l’indemnité dans les emplacements prisés.
Les indemnités accessoires
En complément de l’indemnité principale, le locataire peut faire valoir les préjudices suivants, à condition de les justifier :
| Poste | Description |
| Frais de déménagement et de réinstallation | Coûts réels de transfert du matériel et de l’activité |
| Trouble commercial | Gêne et manque à gagner durant la période de transition |
| Double loyer | Si le locataire doit payer simultanément l’ancien et le nouveau local |
| Indemnité de remploi | Frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds équivalent |
| Indemnités de licenciement | Si l’éviction rend inévitable la rupture de contrats de travail |
| Perte d’activités accessoires | Si le nouveau local ne permet pas d’exercer des activités complémentaires |
| Travaux non amortis | Aménagements réalisés par le locataire non récupérables |
La procédure : de la décision de refus au départ du locataire
La délivrance du congé avec refus de renouvellement
Le bailleur qui décide de refuser le renouvellement doit délivrer un congé par acte extrajudiciaire (exploit de commissaire de justice), au moins six mois avant l’échéance du bail.
Attention : une lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas. La loi Macron du 6 août 2015 a supprimé cette possibilité pour le congé avec refus de renouvellement en raison de l’insécurité juridique qu’elle générait.
Le congé doit, à peine de nullité, reproduire la mention légale prévue à l’article L145-9 alinéa 5 du Code de commerce, informant le locataire qu’il dispose de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire s’il entend contester le congé ou réclamer une indemnité d’éviction.
En revanche, le bailleur n’est pas tenu de chiffrer l’indemnité dans le congé : il lui suffit d’indiquer qu’il en offre le paiement dans les conditions de l’article L145-14 du Code de commerce pour que l’acte soit valable.
Le maintien dans les lieux jusqu’au paiement
Une fois le congé délivré, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction (article L145-28 du Code de commerce). Il bénéficie d’un droit au maintien dans le bien aux conditions et clauses du bail expiré, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation calculée en fonction de la valeur locative réelle des locaux.
Ce maintien peut durer plusieurs années si les parties ne s’accordent pas sur le montant de l’indemnité et que la procédure judiciaire de fixation est nécessaire. Le bailleur doit l’anticiper dans sa stratégie financière.
La fixation de l’indemnité : amiable ou judiciaire
Les parties peuvent fixer le montant de l’indemnité d’éviction à l’amiable, ce qui présente l’avantage de mettre fin rapidement à l’indemnité d’occupation et d’éviter les frais d’une expertise judiciaire. En pratique, les négociations sont souvent âpres en raison des enjeux financiers.
En l’absence d’accord, l’une ou l’autre des parties peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, qui désigne un expert pour évaluer le montant de l’indemnité. Le juge du fond est souverain dans son appréciation. Une fois l’indemnité fixée par décision définitive et versée par le bailleur, le locataire dispose de trois mois pour libérer les locaux.
Le droit de repentir : revenir sur sa décision avant qu’il ne soit trop tard
Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée par une décision judiciaire, le bailleur dispose d’un droit de repentir prévu à l’article L145-58 du Code de commerce : il peut revenir sur son refus de renouvellement et consentir au renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance.
Ce droit doit être exercé dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée. Il ne peut être exercé qu’à la double condition que le locataire soit encore dans les lieux et qu’il n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le locataire n’est pas tenu d’accepter : il peut préférer percevoir l’indemnité et quitter les lieux.
Le droit de repentir peut être un paramètre stratégique pour le bailleur qui découvre en cours de procédure que le montant de l’indemnité excède ses prévisions initiales.
Anticiper les enjeux financiers et fiscaux
Avant de prendre la décision de refuser le renouvellement, le bailleur a intérêt à faire réaliser une évaluation préalable de l’indemnité potentielle, notamment par un expert en évaluation de fonds de commerce, pour mesurer l’impact financier réel de sa décision et négocier en position éclairée. Cette anticipation est d’autant plus utile que le montant de l’indemnité conditionne également l’opportunité d’exercer le droit de repentir.
Refuser le renouvellement d’un bail commercial est un droit absolu pour le bailleur mais c’est rarement une décision anodine sur le plan financier. La valeur du fonds exploité par le locataire, les indemnités accessoires et la durée du maintien dans les lieux peuvent en effet conduire à des sommes bien supérieures à ce que le bailleur avait anticipé. Mal préparée, la procédure peut également être entachée d’irrégularités qui remettent en cause l’ensemble du congé.
Vous envisagez de refuser le renouvellement du bail de votre locataire ou vous êtes en désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser votre décision et défendre vos intérêts. Contactez-nous !
FAQ — Indemnité d’éviction bail commercial
Dans quels cas le bailleur est-il dispensé de payer une indemnité d’éviction ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité dans plusieurs situations : s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (loyers impayés, violation du bail), si l’immeuble est reconnu insalubre par l’autorité administrative, ou si le locataire ne remplit pas les conditions du droit au renouvellement au jour du congé (défaut d’immatriculation, cessation d’exploitation, absence de propriété du fonds).
Comment est calculé le montant de l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité comprend une indemnité principale, de remplacement si le fonds disparaît, ou de déplacement s’il peut être transféré, calculée selon les usages de la profession (méthode du chiffre d’affaires, méthode EBE…), à laquelle s’ajoutent des indemnités accessoires (déménagement, trouble commercial, double loyer, licenciements salariés…). Le montant est apprécié au jour du départ effectif du locataire.
Le locataire peut-il rester dans les locaux après le refus de renouvellement ?
Oui. Tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux (article L145-28 du Code de commerce). Il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré, mais il doit payer une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative réelle.
Quel est le délai pour agir en cas de litige sur l’indemnité d’éviction ?
Le locataire dispose de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal judiciaire, soit pour contester le refus, soit pour réclamer le paiement de l’indemnité (article L145-60 du Code de commerce). Passé ce délai, toute action est forclose.
Qu’est-ce que le droit de repentir du bailleur ?
Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée par une décision judiciaire, le bailleur peut revenir sur son refus de renouvellement en exerçant son droit de repentir (article L145-58 du Code de commerce). Il dispose pour cela d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée. Ce droit ne peut être exercé qu’à la double condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le locataire n’est pas tenu d’accepter.
