Le vice caché, pour ce qui concerne une transaction immobilière n’est pas défini.
Les conséquences du vice caché sont seulement précisées à l’article 1641 du code civil. Il dispose que le vice caché est celui qui rend la chose impropre à son usage normal ou qui le diminue de façon importante. Pourtant, une délivrance non conforme peut, également, rendre l’usage normal impossible.
Ainsi, il est parfois difficile de savoir si l’acquéreur doit agir contre son vendeur sur le fondement des vices cachés ou sur celui du manquement à l’obligation de délivrance conforme. De surcroit, les délais et modalités de ces actions divergent.
Cette difficulté s’est présentée dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 janvier 2023 évoqué ci-après.
Les faits :
Un corps de bâtiment à réhabiliter en maison d’habitation est vendu. L’acheteur constate que la charpente est infestée de parasites, notamment de vrillettes.
La Cour d’appel de Bourges :
Au terme d’un arrêt du 9 janvier 2020, elle rejette l’action de l’acquéreur.
Elle considère, en effet, que l’infestation parasitaire par des vrillettes a détruit les pièces principales de la charpente et du solivage, entraînant un risque d’effondrement, et que ce défaut ne pouvait constituer qu’un vice caché.
L’acquéreur forme, alors, un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation :
Elle approuve la raisonnement des juges d’appel et rejette, logiquement, le pourvoi.
Elle confirme, ainsi, que l’infestation parasitaire ayant détruit la charpente et le solivage, entraînant un risque d’effondrement, est un vice caché.
En conséquence, l’acheteur d’un bien infesté de parasites ne peut agir que sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Toutefois, il convient, que le défaut du bien acheté le rende impropre à sa destination normale d’habitation, ce qui était le cas en l’espèce.
Cette solution s’inscrit, ainsi, dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n° 97-19.959, Cass. 3e civ. 17-11-2021 no 20-15.567). L’obligation de délivrance consiste à mettre à la disposition de l’acheteur une chose conforme à ce que les parties avaient contractuellement prévu. La garantie contre les vices cachés concerne une malfaçon, une altération ou une défectuosité de la chose vendue. Tel était le cas en l’espèce des dégâts causés par les vrillettes. Ainsi, l’acquéreur devra intenter une nouvelle procédure pour faire reconnaître le vice.
Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543
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