Les propriétaires bailleurs sont très souvent démunis face à leurs locataires en cas de loyers impayés.
Cet article a pour objectif de présenter, dans les grandes lignes, la procédure d’expulsion de locataires défaillants dans le paiement du loyer.
Cette procédure est relativement longue. De plus, les bailleurs se trouvent régulièrement confrontés à des difficultés de recouvrement des arriérés de loyers.
1. Le commandement de payer visant la clause résolutoire
En cas de défaut de paiement du loyer, il faut, d’abord, faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue à en ce sens. Il convient de mandater un huissier de justice à cette fin.
En parallèle, le bailleur doit signaler le cas à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le bailleur doit « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer au moins deux mois avant l’assignation. A défaut, l’irrecevabilité de l’assignation est encourue.
La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier. Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée.
Sous peine de nullité, le commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail. Il doit également comporter certaines dispositions légales, dont celle de saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.
2. L’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection et la procédure juridictionnelle
Le bailleur doit alors assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du lieu de situation de l’immeuble. Il sera demandé de faire constater la résiliation du bail et demander sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyer.
L’assignation doit être notifiée, également, au préfet (par lettre recommandée avec A.R) deux mois au moins avant l’audience.
La date d’audience est fixée par le greffe. Aussi, les délais d’audiencement sont très différents d’une juridiction à une autre.
Il est fréquent que le locataire demande le renvoi lors de la première audience. Celui-ci est, notamment, automatiquement accordée quand le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle.
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des nouveaux délais de paiement. Il suspend s’il estime que ce dernier à la possibilité de régler ses arriérés.
Si le locataire ne respecte pas cet échéancier, la suspension de la clause résolutoire prend fin et son expulsion devient possible. Attention, il faut que le bailleur ait obtenu du juge une clause dite de « déchéance du terme ».
Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, il faut la notifier au locataire.
4. L’exécution de l’expulsion :
Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, il faut encore lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois par acte d’huissier.
En pratique, l’ordonnance rendue par le JCP et le commandement d’avoir à quitter les lieux sont signifiés concomitamment.
Il faut, encore, notifier par lettre recommandée avec A.R le commandement au Préfet et attendre deux mois supplémentaires.
Le locataire a encore la possibilité de demander des délais. La demande s’effectue soit auprès du juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit du juge de l’exécution (JEX) après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).
La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, et aussi des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi.
De plus, il faut également tenir compte de la période de dite trêve hivernale. Elle est prévue à l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Celle-ci s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.
Pendant cette période, l’Etat n’accorde pas le concours de la force publique.
5. Le concours de la force publique
Si les locaux sont toujours occupés, alors l’huissier de justice requiert le concours de la force publique auprès de la Préfecture du lieu de situation de l’immeuble.
L’Etat peut refuser d’accorder le concours de la force publique. En l’absence de réponse, dans le délai de 2 mois de la réquisition, l’Etat a refusé tacitement d’accorder son concours et l’expulsion du locataire ne peut intervenir.
Dans cette hypothèse, l’Etat est tenu d’indemniser le bailleur lésé.
D’abord, il s’agit d’un recours gracieux auprès de l’Administration ayant refusé d’accorder le concours.
Ensuite, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur doit saisir le Tribunal administratif en indemnisation. En pratique, s’agissant d’une responsabilité sans faute, le bailleur aura souvent gain de cause.
Pour toute question en droit immobilier, loyers impayés ou expulsion, n’hésitez pas à contacter le cabinet.
