Votre locataire ne paie plus : comment activer la clause résolutoire de votre bail commercial ?

Loyers impayés, locaux utilisés en dehors de la destination prévue, défaut d’assurance : face à un locataire défaillant, le bailleur dispose d’un outil contractuel puissant — la clause résolutoire. Elle permet d’obtenir la résiliation du bail de plein droit, sans attendre son échéance, et sans avoir à démontrer devant le juge la gravité du manquement. Encore faut-il que la clause soit correctement rédigée, et la procédure rigoureusement respectée. En effet, une simple erreur de forme.

Maître Clément Poirier, avocat en baux commerciaux, vous explique comment activer efficacement la clause résolutoire de votre bail commercial, et quels pièges éviter.

Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est une stipulation du bail commercial qui prévoit sa résiliation automatique de plein droit en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. Elle dispense le bailleur d’engager une action en résiliation judiciaire, plus longue et plus incertaine.

Son régime est encadré par l’article L145-41 du Code de commerce, qui fixe les conditions dans lesquelles elle peut produire effet. Ces règles sont d’ordre public : elles s’imposent aux parties, et toute stipulation qui y dérogerait serait réputée non écrite (article L145-15 du Code de commerce).

Le saviez-vous ? 

La clause résolutoire est classiquement stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur. Il est le seul à pouvoir l’invoquer ou y renoncer. Le locataire ne peut pas s’en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur, quand bien même ce dernier manquerait à ses propres obligations.

Dans quels cas la clause résolutoire peut-elle être activée ?

À l’origine limitée aux impayés de loyer, la clause résolutoire peut aujourd’hui viser tout manquement contractuel du preneur, quelle que soit sa nature, dès lors qu’il est expressément prévu dans le bail. En pratique, les clauses résolutoires couvrent fréquemment :

La procédure d’activation de la clause résolutoire : étapes et formalités

Le commandement : acte déclencheur obligatoire

La clause résolutoire ne se déclenche pas automatiquement dès le premier impayé ou le premier manquement. 

L’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce impose que le bailleur délivre préalablement au preneur un commandement de payer ou une sommation d’exécuter. Cet acte doit impérativement être délivré par un commissaire de justice. Aussi, une simple lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas et ne produira aucun effet au regard de la clause résolutoire.

Le commandement doit mentionner, à peine de nullité :

• le détail précis des manquements reprochés au preneur ;
• la référence expresse à la clause résolutoire du bail ;
• le délai d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation.

Attention : 

Chacune des mentions obligatoires du commandement conditionne sa validité. L’article L145-41 du Code de commerce prévoit expressément la nullité pour l’omission du délai d’un mois. La jurisprudence sanctionne de la même façon l’absence de précision sur les manquements reprochés ou l’omission de la référence à la clause résolutoire, au motif que le preneur doit être informé avec exactitude de ce qui lui est reproché pour pouvoir se régulariser. Dans tous les cas, la procédure doit être recommencée depuis le début.

Le délai d’un mois : une période décisive

Pendant le mois qui suit la délivrance du commandement, deux issues sont possibles.

Si le locataire régularise la situation en payant les loyers dus, en remettant les locaux en conformité, en produisant l’attestation d’assurance, etc., la clause résolutoire ne joue pas. Le commandement est alors sans effet et le bail se poursuit.

En revanche, si le locataire ne régularise pas dans ce délai, la résiliation est acquise de plein droit à l’expiration du mois. Le bail est résilié sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire prononçant la résiliation.

Attention toutefois, le bailleur doit en demander la constatation au juge.

Bon à savoir : 

En matière de loyers impayés, la réactivité est déterminante. Plus le bailleur tarde à agir, plus il risque de laisser s’accumuler un arriéré difficile à recouvrer et de fragiliser sa position en cas de contentieux. Dès les premiers signes de défaillance — un loyer non réglé à l’échéance, une charge non acquittée — il est recommandé de se rapprocher d’un avocat en droit des baux commerciaux pour évaluer l’opportunité de délivrer un commandement et sécuriser la procédure dès l’origine.

La constatation judiciaire de l’acquisition

Même lorsque la résiliation est acquise de plein droit, le bailleur ne peut pas procéder seul à l’expulsion du locataire. Il doit saisir le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion.

La saisine en référé présente l’avantage de la rapidité. Elle suppose cependant l’absence de contestation sérieuse sur le bien-fondé du manquement et la régularité de la procédure. En cas de contestation sérieuse, le juge des référés peut se déclarer incompétent et renvoyer les parties devant le tribunal au fond.

Le pouvoir du juge : suspension et délais de grâce

L’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce confère au juge un pouvoir important de protection du locataire : il peut en effet accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.

Cette faculté est exercée dans les conditions de l’article 1343-5 du Code civil, qui autorise le juge à accorder des délais de paiement dans une limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Depuis la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont soumis à une condition supplémentaire : le locataire doit démontrer sa capacité à apurer sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. À défaut, le juge ne peut ni accorder les délais ni suspendre la clause. Cette condition s’applique à toutes les demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Si le locataire se libère dans les délais fixés par le juge, la clause résolutoire ne joue pas : le commandement est neutralisé et le bail se poursuit.

Si le locataire n’exécute pas ses obligations dans les délais accordés, la clause résolutoire joue à la date d’expiration du délai d’un mois mentionné dans le commandement initial. À ce stade, aucun nouveau délai ne peut être accordé : la résiliation est définitivement acquise.

Renonciation du bailleur : un risque méconnu

Le bailleur qui a engagé la procédure peut, par son comportement ultérieur, être réputé avoir renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire. La renonciation peut être tacite : elle résulte de tout acte qui manifeste de façon non équivoque la volonté du bailleur de ne pas se prévaloir de la résiliation acquise.

Il peut s’agir notamment d’une proposition faite de renouvellement du bail commercial faite au locataire après l’acquisition de la clause résolutoire.

Le saviez-vous ? 

La jurisprudence estime que si le bailleur peut librement décider de ne pas solliciter l’application de cette clause, laquelle est stipulée à son bénéfice exclusif, une fois qu’il en a fait la demande et qu’une décision de justice passée en force de chose jugée y a fait droit, il n’est alors plus en son pouvoir d’y renoncer.

Ce que les bailleurs doivent savoir sur la rédaction de la clause

Une clause résolutoire mal rédigée peut priver le bailleur de tout recours, quel que soit le soin apporté ensuite à la procédure. 

Deux points méritent une attention particulière :

• Le délai prévu dans la clause doit être d’au moins un mois. Une clause qui prévoit un délai de quinze jours — fréquente dans les baux anciens, souvent issus de modèles antérieurs à la loi Pinel — est entièrement réputée non écrite (article L145-15 du Code de commerce). Les arrêts rendus par la Cour de cassation le 6 novembre 2025 (n°23-21.334 et n°23-21.454) l’ont clairement rappelé : la clause irrégulière n’est pas simplement amputée de sa mention illicite mais elle disparaît dans son intégralité. Le bailleur se retrouve alors sans clause résolutoire, quelle que soit la gravité des manquements du locataire.
• La mauvaise foi du bailleur fait échec à la clause. Même lorsque toutes les conditions sont réunies, la Cour de cassation refuse l’application de la clause si le bailleur est de mauvaise foi, par exemple s’il réclame des sommes indues ou impose au locataire l’accomplissement de travaux dans un délai impossible à tenir (Cass. civ. 3e, 11 février 2016, n°14-25.323). La mauvaise foi du bailleur est appréciée au moment de la délivrance du commandement. 

Les erreurs fréquentes du bailleur en matière de clause résolutoire 

La clause résolutoire est un mécanisme redoutable au bénéfice des bailleurs mais sa solidité dépend entièrement de la rigueur avec laquelle elle a été rédigée et mise en œuvre. En pratique, les erreurs qui privent le bailleur de ce levier sont souvent les mêmes, et elles surviennent à chacune des étapes de la procédure : au moment de la rédaction du bail, lors de la délivrance du commandement, et même après l’acquisition de la résiliation. En voici les principales : 

• clause qui prévoit un délai inférieur à un mois : réputée non écrite dans son intégralité depuis la loi Pinel (vérifiez impérativement vos baux conclus avant 2014) ;
• commandement délivré par LRAR : seul l’acte de commissaire de justice est valable, la lettre recommandée ne produit aucun effet ; 
• commandement sans mention du délai d’un mois : nul de plein droit, à recommencer ;
• manquement non visé dans la clause : la clause ne peut jouer que pour les infractions expressément mentionnées ; 
• encaissement de loyers après acquisition : peut valoir renonciation tacite et anéantir la résiliation acquise ; 
• attente passive après l’expiration du délai : la résiliation acquise doit être constatée judiciairement, elle ne produit pas seule l’expulsion du locataire.

La clause résolutoire est un levier efficace pour le bailleur confronté à un locataire défaillant, à condition qu’elle soit correctement stipulée dans le bail et que la procédure soit rigoureusement conduite. En effet, une clause irrégulière, un commandement entaché d’un vice de forme ou un encaissement de loyers après l’acquisition suffisent à priver le bailleur du bénéfice de la résiliation et à l’obliger à recommencer l’intégralité de la procédure.

Vous souhaitez vérifier la validité de la clause résolutoire de votre bail commercial ou engager une procédure contre un preneur qui ne respecte pas ses obligations ? Le cabinet Clément Poirier, avocat en bail commercial à Toulouse, vous accompagne à chaque étape pour sécuriser vos droits et défendre vos intérêts. Contactez-nous !

FAQ — Clause résolutoire bail commercial

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ? 

C’est une stipulation du contrat de bail qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation automatique du bail de plein droit lorsque le locataire ne respecte pas une obligation expressément visée dans la clause, après un commandement demeuré infructueux pendant un mois.

Quels manquements peuvent déclencher la clause résolutoire ? 

Tout manquement expressément visé dans le bail : impayés de loyer ou de charges, défaut d’assurance, non-respect de la destination des lieux, sous-location non autorisée, dégradation des locaux, non-exploitation. La clause ne peut jouer que pour les infractions qu’elle vise.

Comment activer la clause résolutoire ? 

Le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer ou d’exécuter, mentionnant obligatoirement le délai d’un mois, les manquements reprochés et la référence à la clause résolutoire. Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, la résiliation est acquise de plein droit. Il faut ensuite en demander la constatation au juge des référés.

Le locataire peut-il s’opposer à la clause résolutoire ? 

Oui. Le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais et la suspension des effets de la clause, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision définitive. Si le locataire se libère dans les délais accordés par le juge, la clause ne joue pas et le bail se poursuit.

Une clause résolutoire prévoyant un délai de 15 jours est-elle valable ? 

Non. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, une clause qui prévoit un délai inférieur à un mois est réputée non écrite dans son intégralité et non seulement amputée de la mention irrégulière. La Cour de cassation l’a confirmé dans deux arrêts du 6 novembre 2025. Le bailleur se retrouve alors sans clause résolutoire et doit passer par la résiliation judiciaire s’il souhaite mettre fin au bail.