Tout savoir sur l’assurance construction
Construire, rénover, agrandir : derrière tout projet immobilier se cachent des enjeux financiers importants. Pourtant, même un chantier bien préparé peut révéler son lot d’imprévus : malfaçons, défauts de conformité, désordres structurels… Autant de risques qui se trouvent au cœur de l’assurance construction.
En France, ce régime d’assurance est strictement encadré par la loi et des obligations précises pèsent sur les différents acteurs du bâtiment. Son objectif ? Protéger le maître d’ouvrage — particulier ou professionnel — en garantissant la réparation rapide des dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Aussi, faute d’une couverture adaptée ou conforme à la loi, les conséquences peuvent être lourdes.
Mais que recouvre exactement l’assurance construction ? Comment fonctionnent les différentes garanties et comment les mettre en œuvre ? Pour sécuriser son projet et anticiper les risques, le recours à un avocat en assurance construction est un atout précieux. Tour d’horizon par Clément Poirier Avocat.
L’assurance construction : définition et cadre juridique
L’assurance construction désigne l’ensemble des couvertures obligatoires ou facultatives qui visent à protéger les différents intervenants d’un chantier — et surtout le maître d’ouvrage — contre les dommages qui peuvent affecter l’ouvrage après sa réalisation.
Elle repose sur un socle législatif solide :
- la loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta », qui a instauré un régime spécifique de responsabilité et d’assurance obligatoire en matière de construction ;
- le Code des assurances et notamment les articles L241-1 et suivants ;
- le Code civil, en particulier l’article 1792 relatif à la responsabilité décennale des constructeurs.
Le saviez-vous ?
Le régime instauré par la loi Spinetta repose sur ce que l’on appelle un système « à double détente » : d’une part, il établit un régime de responsabilité sans faute des constructeurs envers le maître d’ouvrage, et d’autre part, il impose la souscription d’une assurance obligatoire destinée à garantir l’indemnisation rapide des dommages.
Exemple :
Un particulier fait construire sa maison. Trois mois après la réception des travaux, des fissures importantes apparaissent dans les murs porteurs. Grâce à la responsabilité présumée du constructeur, le maître d’ouvrage n’a pas à prouver de faute. Et parce qu’il avait souscrit une assurance dommages-ouvrage avant le chantier, les réparations peuvent être financées rapidement, sans attendre la fin du litige entre les constructeurs et leurs assureurs.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un avocat en assurance construction permet de vérifier la conformité des contrats, d’anticiper les risques et de sécuriser les projets dès leur phase préparatoire.
Les différents types d’assurance construction
Les assurances dites « construction » recouvrent en réalité plusieurs garanties complémentaires.
L’assurance dommages-ouvrage
Obligatoire pour le maître d’ouvrage, cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier (article L242-1 du Code des assurances). Elle garantit le préfinancement rapide des réparations en cas de dommages qui relèvent de la garantie décennale, sans attendre une décision judiciaire sur les responsabilités.
Parmi les sinistres couverts par l’assurance dommages-ouvrage, on compte :
- les fissures qui compromettent la solidité des murs ;
- l’affaissement de planchers ;
- le défaut d’étanchéité majeur ;
- les infiltrations structurelles.
Bon à savoir :
En cas de sinistre déclaré au titre de l’assurance dommages-ouvrage, l’assureur est tenu de respecter des délais stricts. Il doit notifier sa position (acceptation ou refus de garantie) dans un délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration. En cas d’acceptation, une proposition d’indemnisation doit être formulée dans les 90 jours. Ces délais permettent de garantir un traitement rapide du dossier, sous réserve que la déclaration ait été correctement établie.
La garantie décennale
La garantie décennale pèse sur les constructeurs (architectes, entrepreneurs, artisans, etc.). Elle garantit, pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, les dommages qui en compromettent la solidité ou le rendent impropre à sa destination.
Chaque constructeur doit justifier de cette couverture par une attestation d’assurance remise au maître d’ouvrage.
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie, prévue à l’article 1792-6 du Code civil, impose à l’entreprise de réparer tous les désordres signalés lors de la réception de l’ouvrage ou durant l’année qui suit. Elle est directement opposable à l’entreprise sans passer par l’assureur.
La garantie biennale de bon fonctionnement
La garantie biennale de bon fonctionnement couvre, pendant 2 ans, les équipements dissociables du bâti (volets, portes, sanitaires, équipements électriques, etc.).
Les assurances complémentaires
Certaines assurances, bien que non obligatoires, sont, selon la nature et l’envergure du chantier, fortement recommandées :
- L’assurance tous risques chantier (TRC) couvre les dommages matériels qui pourraient survenir pendant l’exécution des travaux (vol, incendie, intempéries, effondrement, etc.). Elle permet de protéger le maître d’ouvrage et les entreprises contre les sinistres qui affectent le chantier avant sa réception.
- L’assurance responsabilité civile professionnelle des intervenants (architectes, bureaux d’études, maîtres d’œuvre, etc.) couvre, quant à elle, des dommages pouvant être matériels comme immatériels (dommages aux tiers par exemple). Enfin, dans les projets complexes qui impliquent de nombreux intervenants ou un montage juridique spécifique, la souscription d’une police unique de chantier peut être judicieuse. Ce contrat global centralise l’ensemble des garanties nécessaires (responsabilité décennale, dommages-ouvrage, TRC, RC professionnelle) au sein d’un seul document coordonné. Résultat : une gestion plus simple des risques… et des sinistres éventuels.
Bon à savoir :
Le choix des assurances complémentaires doit être adapté à chaque projet. L’avocat en assurance construction peut utilement conseiller le maître d’ouvrage ou l’entreprise sur les polices à privilégier et sur la vérification des clauses d’exclusion.
Qui doit souscrire une assurance construction ?
Les obligations diffèrent selon les acteurs du projet.
Le maître d’ouvrage
Particulier ou professionnel, le maître d’ouvrage doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage avant le démarrage des travaux. Cette obligation concerne notamment :
- les particuliers qui font construire un bien pour leur usage personnel, y compris dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
- les promoteurs immobiliers dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- les sociétés civiles de construction ou les bailleurs sociaux ;
- les maîtres d’ouvrage publics ou parapublics (sous réserve des régimes spécifiques).
Les constructeurs et professionnels du bâtiment
Ils doivent souscrire une assurance responsabilité civile décennale qui couvre leur activité. Cela concerne :
- les architectes et maîtres d’œuvre ;
- les entreprises du bâtiment ;
- les artisans.
Quels risques et dommages sont couverts par l’assurance construction ?
Dommages matériels couverts
Le champ de couverture de l’assurance construction (décennale et dommages-ouvrage) concerne les désordres d’une certaine gravité et notamment :
- les défauts structurels (fondations, murs porteurs, charpente…) ;
- les défauts d’étanchéité généralisés ;
- les affaissements ou déformations importantes ;
- plus généralement, les désordres qui rendent l’immeuble impropre à sa destination (par exemple, un risque pour la sécurité des personnes).
Dommages immatériels consécutifs
Sous certaines polices, les pertes d’exploitation, pertes de loyers ou les frais de relogement peuvent être couverts.
Exclusions fréquentes
Comme pour toute assurance, certaines exclusions de garantie sont prévues par les contrats d’assurance construction. Parmi les plus courantes, on retrouve :
- le défaut d’entretien de l’ouvrage ;
- l’usure normale liée au vieillissement des matériaux ;
- les dommages causés volontairement ;
- les sinistres qui relèvent d’autres garanties spécifiques (par exemple, le vol, le vandalisme ou les intempéries qui surviennent pendant le chantier, qui relèvent de l’assurance tous risques chantier).
Les conséquences juridiques en l’absence d’assurance construction
Les risques encourus en cas de défaut d’assurance construction sont multiples.
Le maître d’ouvrage non assuré s’expose à des conséquences financières importantes. En l’absence de garantie dommages-ouvrage, il devra engager lui-même des recours longs et complexes pour obtenir réparation, sans bénéficier du préfinancement des travaux.
Pour les professionnels de la construction, le défaut de souscription de l’assurance décennale peut entraîner une mise en cause de leur responsabilité personnelle. Ils devront alors financer, sur leur propre trésorerie, les réparations dues au maître d’ouvrage, ce qui peut mettre en péril leur activité.
Le défaut d’assurance peut également bloquer la revente du bien. Les notaires sont aujourd’hui particulièrement vigilants sur la régularité des assurances construction, notamment en cas de vente impliquant des travaux réalisés depuis moins de dix ans.
Le saviez-vous ?
Le défaut de souscription de l’assurance décennale, obligatoire pour les professionnels de la construction, est passible de sanctions pénales. L’article L 243-3 du Code des assurances prévoit notamment une amende pouvant atteindre 75 000 euros, assortie le cas échéant d’une interdiction d’exercer.
Face à de tels enjeux, l’accompagnement par un avocat est essentiel pour vérifier la régularité des contrats, anticiper les risques et, en cas de contentieux, défendre efficacement les droits du maître d’ouvrage ou des professionnels impliqués.
Comment réagir en cas de sinistre ?
La déclaration de sinistre
Lorsqu’un sinistre survient, il est impératif de respecter les formalités de déclaration prévues par le contrat d’assurance.
La déclaration doit être adressée par écrit à l’assureur, et préciser :
- la nature et l’ampleur des désordres constatés ;
- les circonstances de leur apparition ;
- les pièces justificatives disponibles (photos, constats, rapports éventuels).
Bon à savoir :
Une déclaration tardive, incomplète ou imprécise pourrait entraîner un refus de garantie ou un allongement des délais d’indemnisation.
Exemple :
Si la déclaration mentionne simplement des « infiltrations d’eau » sans préciser leur origine supposée, leur localisation ou l’ampleur des dégâts, l’assureur pourra considérer que le dossier est insuffisamment étayé pour ouvrir une procédure d’expertise.
Le rôle de l’avocat
L’avocat en assurance construction accompagne son client à chaque étape du processus de gestion du sinistre.
Il peut tout d’abord l’assister lors de la déclaration auprès de l’assureur et veiller à ce que le dossier soit complet et conforme aux exigences contractuelles. Cette vigilance permet d’éviter tout risque de déchéance de garantie.
Lorsque l’assureur propose une offre d’indemnisation, l’avocat en assure la relecture critique, afin de vérifier que l’évaluation des dommages et le montant proposé respectent les droits du maître d’ouvrage ou des professionnels concernés.
En cas de désaccord persistant, il accompagne son client au cours des procédures d’expertise, notamment judiciaires. Il s’assure alors que les opérations d’expertise respectent le principe du contradictoire et défend les intérêts de son client tout au long de cette phase technique souvent déterminante.
Enfin, lorsque le litige nécessite l’engagement d’une procédure judiciaire au fond, l’avocat élabore la stratégie, constitue le dossier technique et juridique et représente son client devant les juridictions compétentes. Son intervention est alors déterminante pour obtenir la reconnaissance des droits du maître d’ouvrage ou des professionnels du bâtiment en cas de refus ou de limitation abusive de garantie.
Le régime de l’assurance construction repose sur des règles strictes, des obligations précises et des mécanismes juridiques parfois complexes. Si ces garanties existent pour protéger les maîtres d’ouvrage comme les professionnels de la construction, leur mise en œuvre reste souvent technique et encadrée par des délais.
Encore trop souvent, des erreurs dans la souscription des contrats, des omissions dans les déclarations ou une méconnaissance des recours possibles fragilisent les droits des parties concernées.
Face à ces enjeux, l’accompagnement par un avocat en assurance construction constitue un atout majeur. Dès la phase préparatoire des projets, en cas de sinistre ou face à un refus de garantie, l’avocat vous aide à sécuriser vos démarches, à défendre efficacement vos intérêts et à garantir le respect de vos droits.
N’attendez pas qu’un simple désordre se transforme en contentieux complexe : contactez-nous et faites-vous accompagner dès les premières étapes.
