La clause de destination fixe l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans le local loué. En sortir suppose une procédure de déspécialisation : partielle pour adjoindre une activité connexe ou complémentaire, plénière pour exercer une activité différente. Les deux voies n’obéissent pas aux mêmes règles. Dans le premier cas, le bailleur dispose de deux mois pour contester le seul caractère connexe des activités ajoutées. Dans le second, il dispose de trois mois pour répondre et son silence vaut acceptation. Exercer une activité non prévue au bail sans avoir suivi ces procédures expose le locataire à la résiliation de son bail.
Vous exploitez un commerce à Toulouse et votre activité doit évoluer ? Voici les marges de manœuvre que vous offre votre bail, les démarches à accomplir et ce qu’elles peuvent vous coûter.
La clause de destination du bail commercial et sa portée
La clause de destination désigne, dans le bail commercial, l’activité que le locataire s’engage à exercer dans les lieux. Elle répond à un intérêt légitime du bailleur, qui choisit le type de commerce installé dans son immeuble, notamment pour préserver l’équilibre d’un ensemble commercial ou respecter les engagements de non-concurrence pris envers d’autres locataires.
Sa rédaction conditionne tout le reste. Une clause restrictive vise une activité unique et précise, par exemple « boulangerie ». Une clause plus large énumère plusieurs activités d’un même secteur, par exemple « boulangerie, pâtisserie, viennoiserie ». La clause dite tous commerces, quant à elle, autorise l’exercice de n’importe quelle activité commerciale et dispense le locataire de toute procédure de déspécialisation.
Le locataire est tenu de respecter cette clause pendant toute la durée du bail. Un boulanger dont le bail ne vise que la boulangerie ne peut pas transformer son commerce en restauration rapide de sa seule initiative, quand bien même l’opération serait économiquement justifiée. Le changement suppose une autorisation, obtenue selon l’une des procédures organisées par le Code de commerce.
Bon à savoir :
La clause de destination suit le bail. Le repreneur auquel le locataire cède son droit au bail reste tenu par la même activité, ce qui restreint le nombre de candidats potentiels et pèse sur la valeur du fonds. Une clause trop étroite peut ainsi compliquer une revente plusieurs années après la signature.
Les activités déjà couvertes par le bail commercial
Avant d’engager une procédure, la première question à se poser est de savoir si le projet n’entre pas déjà dans la destination contractuelle. Trois situations dispensent de toute démarche.
- La clause tous commerces : elle laisse le locataire libre d’exercer l’activité de son choix.
- Les clauses énumératives suivies d’une mention d’ouverture : une clause qui énonce plusieurs activités suivies d’un « etc. » autorise l’exercice d’activités voisines de celles qui sont citées.
- Les activités implicitement incluses : la jurisprudence admet qu’une activité découlant naturellement de celle qui est prévue au bail, selon les usages commerciaux, n’a pas à être autorisée séparément. La vente de parapharmacie dans une pharmacie relève ainsi de cette logique. La Cour de cassation a par exemple jugé que la vente de cartes de recharge pour téléphones mobiles était incluse dans la destination contractuelle d’un débit de tabac, les usages commerciaux y intégrant la vente de communications téléphoniques et l’évolution du marché n’ayant pas modifié la nature de ce service de proximité (Cass. 3e civ., 6 janvier 2009, n° 07-21.057).
Cette appréciation se fait au cas par cas, en fonction du fonds exploité et des usages du secteur. Elle relève du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui invite à la prudence : en cas de doute sérieux, mieux vaut sécuriser le projet par une procédure que s’exposer à une contestation ultérieure.
Ajouter une activité connexe ou complémentaire : la déspécialisation partielle
Le locataire qui souhaite adjoindre une activité à celle prévue au bail dispose d’un droit, et non d’une simple faculté de demander. L’article L145-47 du Code de commerce lui permet d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
L’activité connexe entretient un lien étroit avec l’activité principale tandis que l’activité complémentaire en facilite l’exercice ou en constitue le prolongement naturel. Par exemple, un fleuriste qui ajoute la vente d’articles de décoration, un opticien qui ajoute l’audioprothèse, un libraire qui ajoute la vente de disques.
La démarche est simple dans son principe. Le locataire fait connaître son intention au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du bailleur de faire savoir, dans un délai de deux mois et à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.
Bon à savoir :
Le bailleur ne peut pas s’opposer à l’ajout d’activité en opportunité. Sa seule contestation possible porte sur le caractère connexe ou complémentaire des activités annoncées. S’il ne réagit pas dans les deux mois, il est déchu de ce droit de contester. En cas de contestation, le tribunal judiciaire tranche, en se prononçant notamment au regard de l’évolution des usages commerciaux.
Changer d’activité : la déspécialisation plénière
Le locataire qui veut exercer une activité différente de celle prévue au bail relève d’un régime nettement plus exigeant, prévu par l’article L145-48 du Code de commerce. Dans cette hypothèse, il ne dispose plus d’un droit et doit obtenir une autorisation.
Deux conditions doivent être respectées, l’une économique et l’autre matérielle :
- le changement doit se justifier au regard de la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. Par exemple, une activité devenue structurellement déficitaire, remplacée par un commerce qui répond aux besoins de la clientèle du quartier.
- la nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Une activité bruyante ou générant des nuisances dans un immeuble d’habitation se heurte ainsi à cette condition.
Une exclusion spécifique vise le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction : il ne peut pas se prévaloir de cette faculté pendant neuf ans à compter de son entrée en jouissance.
La procédure, fixée par l’article L145-49 du Code de commerce, est plus lourde que celle de la déspécialisation partielle. La demande doit, à peine de nullité, indiquer les activités envisagées. Elle est formée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et dénoncée dans la même forme aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, qui peuvent demander que le changement soit subordonné à des conditions sauvegardant leurs intérêts.
De son côté, le bailleur doit, dans le mois de la demande, en aviser les locataires envers lesquels il s’est engagé à ne pas louer pour des activités similaires. Ces derniers disposent d’un mois pour faire connaître leur position, à peine de forclusion.
Le bailleur dispose enfin de trois mois pour notifier son refus, son acceptation, ou les conditions auxquelles il subordonne son accord. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
Le cabinet Clément Poirier, avocat en baux commerciaux à Toulouse, évoque désormais le loyer après une déspécialisation du bail.
Loyer et indemnité après une déspécialisation
L’incidence financière constitue souvent l’angle mort des projets de changement d’activité. Elle diffère fortement selon la voie empruntée.
En déspécialisation partielle, le locataire est relativement protégé. Les activités adjointes ne peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer que lors de la première révision triennale qui suit la notification, et seulement si elles ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux. Aucune revalorisation immédiate n’est donc possible.
En déspécialisation plénière, le régime est plus favorable au bailleur. L’article L145-50 lui permet de demander la modification du prix du bail dès le moment de la transformation, en contrepartie de l’avantage procuré au locataire, sans avoir à respecter les règles habituelles de la révision. Il peut en outre réclamer une indemnité égale au montant du préjudice dont il établirait l’existence, par exemple si la nouvelle activité génère des nuisances affectant les autres locataires de l’immeuble. La charge de la preuve de ce préjudice lui incombe.
Attention :
Le budget d’un changement d’activité ne se limite pas aux travaux d’aménagement. En déspécialisation plénière, la hausse du loyer peut intervenir immédiatement, hors du calendrier des révisions, et s’accompagner d’une indemnité. Chiffrer cette exposition avant d’engager la procédure évite de découvrir le coût réel du projet une fois l’autorisation obtenue.
Le refus du bailleur et les recours du locataire
Le refus du bailleur ne ferme pas la porte au changement de destination. Le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation, totale ou partielle, malgré ce refus, dès lors que celui-ci n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Lorsque le désaccord ne porte que sur le prix du bail, celui-ci est fixé selon les règles applicables aux baux révisés, donc devant le juge des loyers commerciaux.
Le bailleur est toutefois fondé à refuser s’il justifie vouloir reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours, ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière.
Le bailleur qui a faussement invoqué l’un de ces motifs, ou qui n’a pas satisfait aux conditions ayant motivé le rejet de la demande, ne peut plus s’opposer à une nouvelle demande de transformation, sauf motifs graves et légitimes. Il peut en outre être condamné à indemniser le locataire du préjudice subi.
Le locataire conserve enfin une faculté de retrait. À tout moment, et jusqu’à quinze jours après la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, celui qui a formé une demande de déspécialisation peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il supporte alors tous les frais de l’instance. Cette solution permet de renoncer au projet lorsque le loyer fixé par le juge le rend économiquement inintéressant.
Les risques d’une activité non autorisée
Exercer une activité non prévue au bail sans avoir suivi la procédure adéquate constitue un manquement contractuel, dont les conséquences peuvent être lourdes :
- le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Si le contrat comporte une clause résolutoire visant le respect de la destination, la résiliation peut être acquise de plein droit après commandement demeuré infructueux.
- le manquement peut également fonder un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans versement d’indemnité d’éviction. Le locataire perd alors son fonds sans compensation, ce qui constitue la sanction la plus lourde du statut.
- le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts s’il justifie d’un préjudice.
- les autres locataires de l’immeuble, protégés par une clause d’exclusivité méconnue, disposent également d’une action.
Négocier la clause de destination avant de signer
La marge de manœuvre du locataire se joue largement au moment de la signature du bail, puis de son renouvellement.
À la signature, la formulation de la clause mérite un examen attentif. En effet, une rédaction trop étroite enferme l’exploitation dans un périmètre figé pour neuf ans tandis qu’une formulation englobant l’activité principale et ses prolongements prévisibles, ou visant plusieurs activités d’un même secteur, évite d’avoir à engager une procédure au moindre ajustement.
Le renouvellement du bail offre une nouvelle occasion de faire évoluer cette clause, par avenant négocié avec le bailleur.
D’autres contraintes s’ajoutent au bail lui-même et se vérifient en amont
- le règlement de copropriété peut interdire certaines activités dans l’immeuble ;
- les règles d’urbanisme encadrent les changements de destination des locaux et peuvent imposer une autorisation ;
- l’accueil du public déclenche enfin les obligations propres aux établissements recevant du public, en matière de sécurité et d’accessibilité.
Quelques points à vérifier avant de faire évoluer votre activité :
- Rédaction exacte de la clause de destination du bail
- Existence d’une clause tous commerces ou d’une énumération ouverte
- Caractère éventuellement inclus de l’activité envisagée
- Choix de la procédure : partielle pour une activité connexe, plénière pour un changement
- Créanciers inscrits sur le fonds à qui la demande doit être dénoncée
- Incidence prévisible sur le loyer et risque d’indemnité
- Règlement de copropriété, règles d’urbanisme et normes applicables au public accueilli
La qualification de l’activité envisagée, connexe ou différente, détermine la procédure applicable et le coût de l’opération.
Faire évoluer son activité dans un local commercial reste possible, à condition de passer par la voie adaptée. La déspécialisation partielle offre au locataire un droit que le bailleur ne peut contester que sur le terrain du lien entre les activités, dans un délai de deux mois. La déspécialisation plénière suppose une autorisation, des conditions économiques et matérielles réunies, et une exposition financière plus large. Dans les deux cas, la notification initiale conditionne toute la suite. Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit des baux commerciaux à Toulouse, accompagne les commerçants dans ces démarches et devant les juridictions compétentes. Contactez-nous !
FAQ : destination du bail commercial
Qu’est-ce que la clause de destination d’un bail commercial ?
La clause de destination désigne l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans le local loué. Elle peut viser une activité unique, énumérer plusieurs activités d’un même secteur, ou autoriser tous commerces. Le locataire doit s’y conformer pendant toute la durée du bail, et le repreneur auquel il céderait son droit au bail reste tenu par la même destination.
Peut-on ajouter une activité sans l’accord du bailleur ?
Aucune démarche n’est nécessaire lorsque le bail comporte une clause tous commerces, lorsque l’activité figure parmi celles énumérées, ou lorsqu’elle est implicitement incluse dans la destination selon les usages commerciaux. Dans les autres cas, l’ajout d’une activité connexe ou complémentaire relève de la déspécialisation partielle : le locataire notifie son intention au bailleur, qui ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire des activités annoncées.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour répondre à une demande de déspécialisation ?
Le délai diffère selon la procédure. En déspécialisation partielle, le bailleur dispose de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités, à peine de déchéance. En déspécialisation plénière, il dispose de trois mois pour notifier son refus, son acceptation ou les conditions de son accord ; à défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
Une déspécialisation entraîne-t-elle une augmentation du loyer ?
En déspécialisation partielle, les activités ajoutées ne peuvent être prises en compte qu’à la première révision triennale suivant la notification, et seulement si elles ont modifié par elles-mêmes la valeur locative des lieux. En déspécialisation plénière, le bailleur peut demander la modification du prix du bail dès la transformation, en contrepartie de l’avantage procuré, et réclamer une indemnité s’il établit un préjudice.
Que risque le locataire qui exerce une activité non prévue au bail ?
Il commet un manquement contractuel exposant à la résiliation judiciaire du bail, ou à sa résiliation de plein droit si une clause résolutoire vise la destination. Le bailleur peut également refuser le renouvellement pour motif grave et légitime, sans verser d’indemnité d’éviction, et réclamer des dommages et intérêts. Les autres locataires bénéficiant d’une clause d’exclusivité méconnue disposent aussi d’un recours.
