Lorsque bailleur et locataire ne s’accordent pas sur le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé, la fixation du prix relève du juge des loyers commerciaux, c’est-à-dire notamment le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. La procédure est écrite et obéit à des règles particulières : un mémoire préalable doit être notifié à l’adversaire par lettre recommandée, le juge ne peut pas être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois, la représentation par avocat est obligatoire et l’action se prescrit par deux ans. Pendant toute l’instance, le locataire continue de payer le loyer ancien, et la différence se régularise une fois le prix définitivement fixé.
Le cabinet Clément Poirier, avocat en baux commerciaux à Toulouse, vous informe.
Dans quels cas saisir le juge des loyers commerciaux ?
Le juge des loyers commerciaux a une compétence précise : il statue sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
Le renouvellement du bail
Le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement à un loyer que le locataire refuse, ou le locataire a demandé le renouvellement et le bailleur entend fixer un nouveau prix. Dans cette hypothèse, le principe du renouvellement est acquis mais le montant du loyer divise les parties.
La révision du loyer en cours de bail
Qu’il s’agisse de la révision triennale légale ou de la révision liée au jeu d’une clause d’échelle mobile, le mécanisme de l’indexation annuelle, automatique, ne passe pas par le juge. Toutefois, ses dérèglements peuvent y mener, notamment lorsque le loyer a varié de plus d’un quart par le jeu de la clause.
Le périmètre de ce juge s’arrête là. Les autres litiges du bail commercial, comme la validité du congé, le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction, la clause résolutoire ou encore les charges, relèvent du tribunal judiciaire dans sa formation ordinaire.
Territorialement, le juge compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, quel que soit le siège des parties.
Bon à savoir :
Lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’un litige plus large, par exemple la validité d’un congé, et que la fixation du loyer n’en est qu’un accessoire, c’est lui qui tranche le tout. La procédure suivie est alors celle du tribunal, et non la procédure spéciale sur mémoire du juge des loyers.
Tenter l’amiable avant le juge
La saisine du juge n’est jamais systématique. La négociation directe, appuyée sur des références de loyers comparables et, souvent, sur une évaluation amiable de la valeur locative, résout une part importante des désaccords. La liberté contractuelle reste le principe.
En cas de blocage, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux offre un cadre intermédiaire. Composée de représentants des bailleurs et des locataires ainsi que de personnes qualifiées, elle peut être saisie des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, ainsi que, depuis la loi Pinel, des différends sur les charges et les travaux. Elle entend les parties, tente de les concilier et rend un avis. Sa saisine est facultative et gratuite, son avis ne s’impose pas aux parties, mais il peut peser dans la suite des discussions et, le cas échéant, devant le juge.
L’amiable garde un intérêt même une fois la procédure engagée : depuis un décret du 3 juillet 2024, le juge des loyers peut décider de convoquer les parties à une audience de règlement amiable, un dispositif récent destiné à renouer le dialogue sous l’égide d’un juge.
Le mémoire préalable, passage obligé
La procédure devant le juge des loyers commerciaux présente une particularité qui surprend les non-initiés : elle se déroule sur mémoires, et elle commence avant toute saisine du juge.
La partie qui conteste le loyer doit d’abord notifier à l’autre un mémoire préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document expose la prétention chiffrée, le loyer demandé ou proposé, les fondements juridiques de la demande et les pièces qui la soutiennent : bail et avenants, congé ou demande de renouvellement, références de loyers comparables, et évaluation de la valeur locative.
Ce mémoire déclenche un temps de réflexion imposé. Ainsi, le juge ne peut pas, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire par son destinataire. Ce délai, voulu de longue date par les textes, réserve aux parties une dernière fenêtre de négociation. La partie adverse peut y répondre par un mémoire en réponse, établi dans les mêmes formes.
Les actions qui relèvent du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La notification du mémoire préalable interrompt ce délai, avec une limite importante que la Cour de cassation a rappelée : le mémoire n’étant institué que pour la procédure devant le juge des loyers, sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation est ensuite portée devant ce juge (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009). Dès lors, le plaideur qui notifie un mémoire puis assigne devant le tribunal judiciaire, par exemple pour contester la validité du congé et faire fixer le loyer à titre accessoire, ne bénéficie d’aucune interruption et peut se retrouver prescrit.
Attention :
Le choix de la juridiction se fait dès le départ. Un mémoire préalable notifié dans les délais ne protège que l’action portée devant le juge des loyers commerciaux. Pour toute stratégie mêlant contestation du congé et fixation du loyer, le calendrier de prescription doit être vérifié avant d’agir, car une erreur d’orientation peut fermer définitivement l’action.
Le déroulement de l’instance
Une fois le délai d’un mois expiré, la partie la plus diligente peut saisir le juge. Depuis le 1er janvier 2020, les parties sont tenues de constituer avocat : en effet, la représentation est obligatoire devant le juge des loyers commerciaux, quel que soit le montant en jeu, et les mémoires sont signés par un avocat.
L’instance se déroule ensuite par échange de mémoires écrits. À l’audience, les parties et leurs conseils ne peuvent développer oralement que les moyens et conclusions contenus dans leurs mémoires.
En la matière, l’expertise judiciaire occupe une place centrale. Le juge désigne très fréquemment un expert chargé d’évaluer la valeur locative : visite des lieux, analyse des caractéristiques du local, comparaison avec les loyers pratiqués dans le secteur, examen des facteurs locaux de commercialité, etc. Le rapport de l’expert ne lie pas le juge, mais il oriente fortement la décision, et un nouvel échange de mémoires suit son dépôt pour en discuter les conclusions. La rémunération de l’expert ne peut jamais être fixée en proportion du loyer demandé, garantie de son impartialité.
Le juge tranche enfin par une décision motivée, dans la limite des prétentions des parties.
Les pièces utiles au dossier :
- Bail commercial, avenants et actes de renouvellement antérieurs
- Congé ou demande de renouvellement, avec les justificatifs de notification
- Décomptes de loyers et justificatifs des indexations appliquées
- Références de loyers de locaux comparables dans le secteur
- Évaluation amiable de la valeur locative, le cas échéant
- Éléments sur les caractéristiques du local : surfaces, plans, état et travaux réalisés
- Tout élément sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité
Sur quels critères le juge fixe-t-il le loyer commercial ?
Le loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord des parties, l’article L145-33 du Code de commerce impose de la déterminer d’après cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La valeur locative ne s’applique toutefois pas sans filtre. Le mécanisme du plafonnement limite, en principe, la variation du loyer du bail renouvelé à celle de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale. Le déplafonnement, c’est-à-dire la fixation directe à la valeur locative, suppose une modification notable des éléments de la valeur locative, un bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans ou un bail qui s’est poursuivi au-delà de douze ans.
Par ailleurs, lorsque le déplafonnement s’applique, la hausse qui en résulte ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce lissage étale ainsi dans le temps les revalorisations importantes, sans en réduire le montant final.
Quel loyer payer pendant la procédure ?
La procédure peut durer, expertise comprise, bien au-delà d’une année. La question du loyer à payer dans l’intervalle est réglée par l’article L145-57 du Code de commerce.
Pendant toute la durée de l’instance, le locataire continue de payer les loyers échus au prix ancien, celui qui résulte du bail et de ses révisions. La juridiction saisie peut également fixer un loyer provisionnel, qui s’applique alors dans l’attente de la décision.
Une fois le prix définitivement fixé, un compte est établi entre le bailleur et le locataire. La fixation rétroagit à la date d’effet du renouvellement ou de la révision : le locataire règle le complément si le loyer judiciaire est supérieur au loyer ancien et le bailleur restitue le trop-perçu dans le cas inverse. Ce rattrapage peut porter sur plusieurs années de différentiel, un paramètre à intégrer dans la trésorerie dès le début de la procédure.
Après le jugement : nouveau bail, droit d’option et appel
La décision du juge ne clôt pas le dossier, mais ouvre une dernière étape organisée par l’article L145-57 du Code de commerce.
Dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail aux conditions fixées judiciairement. Si le bailleur n’envoie pas le projet de bail à la signature du locataire dans ce délai, ou faute d’accord dans le mois de cet envoi, la décision fixant le prix vaut bail.
Chaque partie conserve toutefois une porte de sortie : le droit d’option.
Le locataire peut renoncer au renouvellement s’il juge le loyer fixé trop lourd, et quitter les lieux, tandis que le bailleur peut refuser le renouvellement, à charge pour lui de verser l’indemnité d’éviction. Dans les deux cas, la partie qui exerce l’option supporte tous les frais de la procédure. Ce mécanisme explique qu’une fixation judiciaire ne débouche pas toujours sur un bail : le prix fixé peut convaincre l’une des parties de préférer la rupture.
La décision du juge des loyers est par ailleurs susceptible d’appel devant la cour d’appel, où la procédure se poursuit selon des règles adaptées, toujours avec le ministère d’un avocat.
La technicité de cette procédure, du calibrage du mémoire préalable à la discussion du rapport d’expertise, explique que la loi impose l’avocat.
Saisir le juge des loyers ne ferme pas la porte à un accord. La négociation reste ouverte pendant toute l’instance, et la perspective d’une expertise longue, coûteuse et incertaine conduit souvent les parties à s’entendre avant le jugement. La procédure vaut alors autant par la pression qu’elle exerce que par la décision qu’elle produit. Le cabinet Clément Poirier, avocat en droit des baux commerciaux à Toulouse, accompagne bailleurs et locataires dans cette négociation comme devant le juge. Contactez-nous !
FAQ : juge des loyers commerciaux
Quel juge est compétent en cas de désaccord sur le loyer d’un bail commercial ?
La fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relève du juge des loyers commerciaux, c’est-à-dire le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ou le juge qui le remplace. Les autres litiges du bail commercial, comme la validité du congé, l’indemnité d’éviction ou la clause résolutoire, relèvent du tribunal judiciaire dans sa formation ordinaire.
L’avocat est-il obligatoire devant le juge des loyers commerciaux ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2020, les parties sont tenues de constituer avocat devant le juge des loyers commerciaux, quel que soit le montant du litige. Les mémoires sont signés par un avocat et, à l’audience, seuls les moyens et conclusions contenus dans les mémoires peuvent être développés oralement. Les informations indiquant qu’une partie peut se présenter seule correspondent au régime antérieur à la réforme.
Qu’est-ce que le mémoire préalable et à quoi sert-il ?
Le mémoire préalable est l’acte qui ouvre la procédure. La partie qui conteste le loyer le notifie à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, avec sa prétention chiffrée et ses pièces. Le juge ne peut pas être saisi, à peine d’irrecevabilité, avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant sa réception. Sa notification interrompt la prescription de deux ans, mais uniquement lorsque l’action est ensuite portée devant le juge des loyers commerciaux.
Quel loyer le locataire doit-il payer pendant la procédure ?
Le locataire continue de payer les loyers échus au prix ancien pendant toute la durée de l’instance, sauf si la juridiction fixe un loyer provisionnel. Une fois le prix définitivement arrêté, un compte est fait entre les parties : la fixation rétroagit à la date d’effet du renouvellement ou de la révision, ce qui peut représenter un rattrapage sur plusieurs années, dans un sens ou dans l’autre.
Peut-on refuser le loyer fixé par le juge ?
Chaque partie dispose du droit d’option. Le locataire peut renoncer au renouvellement et quitter les lieux plutôt que d’accepter le loyer fixé. Le bailleur peut refuser le renouvellement, en payant alors l’indemnité d’éviction au locataire. La partie qui exerce cette option supporte l’ensemble des frais. À défaut d’option, un nouveau bail est dressé aux conditions fixées par le juge dans le mois de la signification de la décision.
